ERP et ERPS - Etat des Risques et Pollutions et Pollution des sols

Qu'est-ce que l'ERP ?

Dans le cadre de l'obligation d'information, l’État des Risques et pollution (ERP) sont depuis le 1er juillet 2018, le document à joindre obligatoirement au rapport de diagnostics immobiliers si votre bien est situé dans :

• Un périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet.
• Une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet.
• Un périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet.
• Une des zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé).
• Une des zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).
• Depuis le 1er juin 2020, les communes exposées au bruit des installations aéroportuaires sont soumises à l'état des nuisances sonores aériennes (ENSA). Dans notre secteur d'intervention, seules les communes de Verneuil-sur-Seine et Les Mureaux sont concernées par l'ENSA.

Les particuliers peuvent facilement avoir accès aux informations fournies pat les services publics sur le site gouvernemental de Géorisques.

L'obligation s'applique à toute construction, tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. Ce diagnostic présente la particularité de pouvoir être réalisé par le propriétaire sans utiliser un professionnel. Sachez toutefois qu'en cas d'erreur votre responsabilité peut être engagée sans recours à l'assurance responsabilité civile professionnelle dont peut vous faire bénéficier votre diagnostiqueur.

L'État des Risques et Pollutions doit être annexé :

• À la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente)
• Ou au bail.

Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l'acte de vente.

Qu'est-ce que l'ERPS ?

L'ERPS traite uniquement l'information sur la pollution des Sols. Les éléments retenus par l'ERPS sont ceux listés sur les bases de données BASIAS, BASOL et ICPE. Les sites concernés par l'ERPS sont peu nombreux et peuvent facilement être identifiés en consultant le site gouvernemental Géorisques. Attention à ne pas confondre ERP et ERPS. Un ERPS ne concerne que quelques parcelles cadastrales sur les départements des Yvelines et du Val-d'Oise. Demander un ERPS pour un bien non concerné vous coûtera quelques dizaines d'euros supplémentaires pour un document dont vous n'avez pas besoin. Pour les communes du Grand Paris Seine Et Oise (GPSEO) vous pouvez consulter la liste des parcelles concernées par l'ERPS.

Pourquoi l'ERP est-il obligatoire ?

L'ERP n'est pas obligatoire partout. Selon l'article L125-5 du Code de l'Environnement, les acheteurs ou locataires de biens immobiliers dans des zones à risques sont informés par le vendeur ou le bailleur. Les notaires l'exigent souvent, même si le bien n'est pas dans une zone à risques. De plus, en Île-de-France, les risques sismiques et radon sont respectivement en zone 1 (très faible) et zone faible et ne nécessite pas de précaution particulière.

Les états des risques et des pollutions ne sont pas à confondre avec les plans de prévention des risques (PPRN) qui sont des informations plus contraignantes pour les propriétaires dans la mesure où des travaux de constructions seront soumis à des obligations.

Liste des communes concernées par l'ERP dans la zone d'intervention de DPE :

• Andrésy (présence d'un PPRN Inondation, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Aubergenville (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Carrières-sous-Poissy (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Chambourcy (présence d'un PPRN inondations)
• Chanteloup-les-Vignes (présence d'un PPRN mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Chapet (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Conflans-Sainte-Honorine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Ecquevilly (présence d'un PPRN inondations)
• Evecquemont (présence d'un PPRN mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Flins sur Seine (présence d'un PPRN inondations)
• Fontenay-Saint-Père (présence d'un PPRN inondations)
• Gaillon-sur-Montcient (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Gargenville (présence d'un PPRN inondations)
• Hardricourt (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Juziers (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Médan (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Meulan-en-Yvelines (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Mézy-sur-Seine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Les Mureaux (présence d'un PPRN inondations)
• Oinville sur Montcient (présence d'un PPRN inondations)
• Orgeval (présence d'un PPRN inondations)
• Poissy (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Tessancourt-sur-Aubette (présence d'un PPRN inondations)
• Triel-sur-Seine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Vaux-sur-Seine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Verneuil-sur-Seine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Vernouillet (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)
• Villennes-sur-Seine (présence d'un PPRN inondations, mouvement de terrain, cavités souterraines)

Les principaux risques rencontrés sur les communes de notre zone d'intervention.

Ainsi, sur les communes bordant un cours d'eau, le risque inondation est fatalement présent. On pense tout naturellement à la Seine, mais également à ses affluents. Ensuite, nous avons quelques reliefs présentant des risques de mouvement de terrain. Ils sont très présents sur le massif de l'Hautil qui présente simultanément le risque de cavités souterraines. Enfin, le retrait et gonflement des terres argileuses présent presque sur toutes les communes de notre zone d'intervention, mais sans aucun plan de prévention de risque naturel associé.

L'ancienne appellation était « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques » (ERNMT) devenu état des servitudes, risques et d’information sur les sols (ESRIS). Les informations qui doivent être rapportées sont arrêtées par le préfet de département. Ces arrêtés relatifs à l'état des risques naturels et technologiques majeurs pour les biens immobiliers sont consultables en Préfecture ou sur les sites Internet de ces dernières.

Le but de cet état est d’informer et de renseigner les éventuels risques prévisibles qui peuvent affecter le bien. Par exemple, un plan de prévention des risques naturels concernant la zone géographique dans laquelle le bien est situé peut exister. Dans ce cas, il faudra remplir un formulaire d’ERP pour conclure potentiellement un contrat de location ou de vente. Ce formulaire peut également comprendre les risques industriels (installations classées) ou encore souterrains (carrières).

Quelles sont les obligations prévues au plan de prévention des risques naturels ?

Le plan de prévention des risques est un document de planification qui réglemente l'utilisation des sols. En fonction des risques recensés, la réglementation interdit potentiellement la construction, ou la soumettre à certaines conditions. Le zonage peut couvrir plusieurs risques simultanément, et sera accompagné d'un règlement stipulant les contraintes de construction et d'urbanisme. Il s'agit, par exemple, de définir une hauteur minimale de plancher en zone inondable. Il s'applique aussi bien aux constructions neuves qu'aux existantes.

Pourquoi confier la rédaction de l'ERP à un professionnel ?

La rédaction de l'ERP peut être réalisée par le propriétaire, vendeur ou bailleur. Les renseignements peuvent être collectés via le site de la préfecture sur lequel les cartes et les différents formulaires sont téléchargeables. Ceci étant, la recherche est fastidieuse et les risques d'oublier une information sont importants. DPE utilise un logiciel dédié à la recherche et la rédaction de l'État des Risques et Pollution. Qui plus est, notre responsabilité civile professionnelle couvre la rédaction du DPE. Vous ne risquerez ainsi aucun recours pour vice caché. Une garantie qui s'évalue à quelques dizaines d'euros pour un risque qui pourrait en coûter plusieurs dizaines de milliers. Enfin, nous utilisons un logiciel dédié à l'établissement des ERP, actualisé dès l'apparition d'un nouvel arrêté préfectoral. Ce système d'information est fiable et directement intégré à notre outil de rédaction de votre dossier de diagnostic technique.

Parmi les informations portées au document que vous remettez au DPE, il y a :

• La référence cadastrale du bien.
• Le plan d'exposition au Bruit (si la parcelle est située dans une zone de PEB).
• La synthèse des risques identifiés sur la parcelle.
• Le formulaire prérempli que le propriétaire et l'acquéreur signent pour attester qu'ils en ont pris connaissance.
• Les différentes cartes des risques identifiés.
• La déclaration des sinistres indemnisés pour laquelle le propriétaire déclarera si oui ou non son assurance l'a indemnisé au titre des dommages éventuels consécutifs aux événements ayant eu pour conséquence la publication d'un arrêté de catastrophe naturelle.
• La prescription de travaux dans le cas de l'existence d'un plan sur un arrêté.
• L'arrêté relatif à l'IAL.
• Les conclusions reprenant les documents de référence.
• Éventuellement, les annexes.

En cas d’absence de l’ERP, le propriétaire vendeur ou le bailleur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés et pourra être contraint à la résolution de la vente ou du bail ou à une diminution du prix de la vente ou du loyer.

Quelle est la durée de validité de l'ERP ?

La durée de validité de l’ERP est de six mois afin de l’adapter aux mesures les plus récentes adoptées par les autorités locales. Le propriétaire qui doit fournir un ERP dans le cas d'une vente ou d'une location, est dénué d'obligation de le faire réaliser par un professionnel. Cependant, ce faisant, il se prive de l'assurance responsabilité civile professionnelle que lui apporte le diagnostiqueur.

Sans que nous en connaissions la date de parution, le risque lié à l'érosion du littoral va aussi être rendu obligatoire. Les cartographies sont en cours d'élaboration, et seront consultables sur les PLU (Plan Local d'Urbanisation).