Diagnostic assainissement collectif obligatoire vente

L'assainissement Collectif dans le cadre d'une vente.

Dans le contexte d'une vente d'un bien immobilier, nous devons distinguer deux types d'installations d'assainissement.

1. L'installation d'assainissement individuelle ou non collective. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2011, elle nécessite de faire réaliser un diagnostic assainissement. Cette installation qui n'est pas raccordée au réseau d'assainissement, plus communément appelé « tout-à-l'égout » doit être contrôlée par le SPANC (Service Public Assainissement Non Collectif) seul habilité à fournir une conformité valable pour la vente. Si votre installation est pourvue d'une fosse septique ou toutes eaux, c'est le SPANC qui se charge d'en vérifier la conformité. La demande doit être adressée à la mairie dont dépend le bien immobilier concerné. La conformité est valable trois ans. En cas de non-conformité constatée par le SPANC, le propriétaire dispose d'une année à partir de la vente pour réaliser les travaux correctifs. Lorsque l'immeuble est situé dans une zone équipée d'un réseau collectif, le propriétaire à obligation de se raccorder dans un délai de deux ans, sauf dérogation par la commune en cas de difficultés techniques particulières. 

2. L'installation d'assainissement collectif, communément appelé « tout-à-l'égout ». Ce type d'installation n'est pas un diagnostic obligatoire. En effet, aucun texte législatif n'impose la réalisation du contrôle dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier. Cependant, l'article L1331-5 du Code de la santé publique stipule : « le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement et de leur bon état ». De fait, cet article permet à la commune d'exiger par arrêté municipal un diagnostic d'assainissement collectif à l'occasion d'une vente. Si tel est le cas, l'absence d'un rapport de conformité engagerait la responsabilité du vendeur. Depuis le 7 août 2015, les communes ont l'obligation de transférer leurs compétences en assainissement aux communautés d'agglomérations ou aux syndicats intercommunaux de grande taille. Le délai, fixé initialement à la date du 1ᵉʳ janvier 2020, a été reporté à 2026. Les communes se mettent en conformité avec un rythme irrégulier, ce qui explique les différences d'une commune à l'autre. Ces organismes publics se réservent le droit de désigner l'opérateur habilité à réaliser l'inspection. Votre diagnostiqueur est compétent pour réaliser les diagnostics assainissement collectifs sur la partie privative de votre raccordement. Il est conseillé de se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie, ou auprès de l'intercommunalité sur vos obligations en la matière. 

Pourquoi faire réaliser un diagnostic assainissement collectif ?

L’assainissement des eaux usées permet de traiter et d’épurer les eaux usées avant de rejeter ces dernières dans un milieu naturel, ou de les recycler.

Le but est de s’assurer que les effluents ne contaminent ni l’eau ni l’environnement.

Si le diagnostic n’est pas réalisé avant la vente, la responsabilité civile et pénale du vendeur sera engagée au titre des vices cachés. Les montants de travaux résultants d'une mise en conformité peuvent être très onéreux (de 5 000 à 20 000€) selon la configuration de la propriété et du réseau. 

Si l’installation d’assainissement est inexistante, les usagers ont l’obligation de mettre en œuvre leur propre installation.

La durée de validité du diagnostic est de trois au minimum.  La réalisation de cette inspection est volontaire et sert à préserver le vendeur de toute responsabilité de vice caché. Il ne s'agit pas d'un certificat de conformité qui ne peut être produit que par les services publics. 

Comment se déroule l'intervention d'audit de l'installation d'assainissement ?

Le diagnostiqueur rédige un rapport fondé sur l'inspection de la partie privative du réseau. Les points vérifiés sont :

• L'état apparent de l'installation. Section et matériaux des conduits, étanchéité des liaisons…
• La séparation des eaux pluviales et des eaux usées (eaux-vannes et eaux grises)
• Les écoulements des équipements intérieurs (évier, lavabo, douche, etc.) et des récupérations d'eau pluviales. 
• L'identification des équipements d'assainissement et leur rôle dans l'installation. (Pompe de relevage, bac de récupération des eaux pluviales…)
• Présence de risque pour la santé des occupants ou pour l'environnement.  

Pourquoi faire appel à DPE ?

En dehors des communes qui ont décrété le contrôle, DPE fera un diagnostic pour toutes les installations jusqu'au regard de façade. Les services publics vous annonceront des délais jusqu'à deux mois. DPE réalisera l'inspection de votre installation d'assainissement collectif dans le même rendez-vous que celui de vos diagnostics obligatoires. Pour la bonne réalisation de l'audit, l'accès aux regards doit être garanti, sans besoin de défricher ou déterrer les plaques de visite. 

En cas d'absence de ce document, l'annulation de la vente peut être prononcée. L'acquéreur pourra aussi réclamer une diminution en prix, ou une mise en conformité aux normes de raccordement au réseau d'assainissement collectif. 

Pour les communes dépendant de la communauté de communes Grand Paris Seine & Oise, la liste des obligations par commune est indiquée sur la page Internet avec la carte interactive.