Le diagnostic immobilier obligatoire avant transaction

Toute vente commence par l’estimation du prix du bien et la rédaction de l’annonce immobilière (y compris les photos). Dès cet instant, la loi exige que soient réalisés deux des diagnostics immobiliers obligatoires :

1. Pour les lots de copropriétés le mesurage de surface loi Carrez.
2. Pour tous les logements, le diagnostic de performance énergétique ou DPE.

Pour la signature du compromis ou de l'acte authentique, le notaire exigera les autres diagnostics en fonction des caractéristiques du bien.

Un vendeur peut décider d’agir seul ou de mandater une agence immobilière. Ensuite, il y a les visites et l’étude des offres d’achat : des étapes au cours desquelles le vendeur peut être accompagné par son agent immobilier. Pour pouvoir finaliser la transaction, le vendeur doit remplir ses obligations pour le futur acquéreur en effectuant les différents diagnostics relatifs à son bien immobilier. Dans certains cas, l’agence immobilière mandatée se charge de la mise en œuvre des diagnostics immobiliers obligatoires.

Les étapes clés d’une vente de biens immobiliers

Pour vendre votre maison ou votre appartement, vous devez être en mesure de présenter :

• Le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) plus simplement appelé diagnostic plomb. Il est délivré pour les logements dont le permis de construire est antérieur 1er janvier 1949. Sa validité est permanente, sauf en cas de résultat positif. Dans ce cas, sa durée de validité est limitée à un an pour la vente et trois ans pour la location.
• Le diagnostic amiante, pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Sa validité est permanente, excepté pour les rapports produits avant le 1er avril 2013 et selon le résultat, il peut être réduit à trois ans.
• Le diagnostic termites, si le bien est situé dans une zone soumise à un arrêté préfectoral. Sa durée de validité est limitée à six mois.
• Le diagnostic électricité est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Il est valable trois ans pour la vente et six ans pour la location.
• Le diagnostic gaz est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Il est valable trois ans pour la vente et six ans pour la location.
• Un rapport sur les risques naturels et technologiques appelé ERP. Il s’agit d’un certificat qui informe l’acquéreur si le logement se trouve dans une zone présentant un risque naturel, minier ou technologique. De plus, il doit être délivré moins de six mois avant la signature de la promesse de vente, ou la signature du bail.
• La conformité sur le système d’assainissement collectif. Ce certificat concerne les logements raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le diagnostic doit avoir été réalisé moins de trois ans avant la date de vente. Certaines communes l’ont rendu obligatoire, d’autres non, et certaines ont désigné un opérateur exclusif. Par ailleurs, il faut se renseigner en mairie auprès du service urbanisme ou auprès de la communauté d'agglomération.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il définit une estimation de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Le DPE est valable 10 ans.

Parmi les éléments obligatoires à présenter à l’acheteur, il y a aussi la garantie contre les vices cachés et la garantie de jouissance paisible (qui le protège de toute remise en cause de ses droits de propriété). L’acheteur doit être informé de la présence d’un équipement spécial. Le dossier de vente doit contenir les preuves des travaux éventuels (permis de construire ou déclaration de travaux…)

Cas de vente d’un lot de copropriété !

Dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété (appartement ou maison), la loi Carrez impose d’indiquer la superficie de la partie privative du bien à vendre. Le défaut de mention peut justifier l’annulation de la transaction.

Le vendeur d’un bien en copropriété a l’obligation de présenter le DTA (Dossier Technique Amiante) qui est le diagnostic amiante des parties communes). Le livre de maintenance, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le montant des charges courantes et le montant du budget non prévisionnel, les sommes restantes dues au syndicat de copropriété…, tous ces documents sont à réclamer auprès du syndic de copropriété. 

Une fois le DPE d’appartement et ces documents versés au dossier, les deux parties peuvent signer un compromis de vente. Celui-ci n’est pas obligatoire et ne lie que le vendeur qui réserve sa propriété à l’acheteur. Afin de réserver le bien, l’acquéreur verse un acompte au notaire ou à l’agent immobilier. Si le vendeur se retire, l’acheteur récupère l’argent.

Si tout se passe bien, l’étape suivante est la signature de l’acte de vente devant le notaire ou en privé (entre l’acheteur et le vendeur ou en présence d’un agent immobilier).

Cas de la location !

Pour la signature du bail, le propriétaire bailleur doit annexer au bail les diagnostics immobiliers suivants :

• Le mesurage de surface loi Boutin
• Le diagnostic électricité
• Le diagnostic gaz
• Le constat des risques d’exposition au plomb
• Le DPE

Cas particulier pour l’amiante : le diagnostic amiante doit être présenté au locataire sur simple demande de ce dernier. Attention, le diagnostic amiante vente ne convient pas pour la location et vice-versa

Les diagnostics techniques obligatoires, sont au nombre de 6 :

1. L’état de l’installation intérieure d’électricité.

D'une validité de 3 ans, le diagnostic électrique est indispensable pour toute installation électrique de plus de 15 ans. Il s'agit de prendre l'élément le plus ancien de l'installation électrique pour définir son âge. Par exemple, une maison construite dans les années 70 a fait l'objet d'une rénovation récente. Le tableau est récent, mais le reste de l'installation est d'origine. L'installation nécessite un diagnostic. Ou encore votre installation a fait l'objet d'un Consuel, celui-ci doit être daté de moins de trois ans. Autre exemple pour lequel le diagnostic sera exigé : la maison est construite depuis moins de 15 ans, mais le bien immobilier est composé de la maison et d'une dépendance (garage, grange, etc.) qui disposait d'une installation électrique de plus de quinze ans.

2. L’état de l’installation intérieure de gaz.

D'une validité de 3 ans, le diagnostic gaz est indispensable pour toute installation fixe de gaz de plus de 15 ans. Les bouteilles raccordées par flexible ne sont pas concernées

3. L’état parasitaire (relatif aux termites).

Le diagnostic termites dépend de l'existence d'un arrêté préfectoral mentionnant les zones géographiques contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. Consultable sur le site Internet du département ou de votre mairie, l'arrêté liste les communes concernées et parfois les quartiers d'une commune. Sa durée de validité est limitée à six mois. Il s'agit avec l'ERP du diagnostic dont la durée légale de validité est la plus courte.

4. L'état d’amiante.

Le diagnostic amiante concerne tous les biens construits avant le 1er juillet 1997. Attention, la norme ayant changé en 2013, les diagnostics établis avant le 1er avril 2013 ne sont plus valables. La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée si le rapport mentionne l'absence de produits amiantés. Dans le cas contraire, il est valable trois ans.

5. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Le DPE est exigé pour tous les biens d'habitation, à l'exception de ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Sa durée de validité est de 10 ans. Le DPE est à refaire en cas de modifications du logement portant sur les moyens de production de chauffage ou d'eau chaude sanitaire, ou l'ajout de système de production d'énergie. Exemple : changement de chaudière ou de radiateur, ajout d'un insert de cheminée ou d'un poêle, Ajout d'une pompe à chaleur ou d'un système de climatisation. Les modifications portant sur l'isolation du logement ou son agrandissement sont aussi cause d'une obligation de refaire un DPE. Exemple : Ajout d'une véranda, isolation des combles, ajout ou retrait d'une fenêtre, extension de la surface habitable, aménagement de combles, etc.

6. Le diagnostic plomb.

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), ou diagnostic plomb, est obligatoire pour tous les biens construits avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité dépend de l'éventuelle présence de peinture au plomb. En cas de diagnostic positif, sa durée de validité légale est de 1 an, en cas de diagnostic négatif, sa durée est illimitée.

7. Le mesurage de superficie loi Carrez.

Le mesurage de surface loi CARREZ dispose d'une durée de validité illimitée, sauf en cas de modification du logement. (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le mesurage de superficie loi CARREZ bien que présentant un caractère obligatoire n'est pas assujetti à une réalisation par un professionnel. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la protection de l'assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur. Nous vous conseillons de prendre l'avis de votre notaire pour savoir si vos informations sont suffisantes.

8. L'ERP (Etat des Risques et Pollutions)

L'ERP est valable six mois. Il est obligatoire pour les biens situés dans une commune soumise à un arrêté préfectoral. Les critères considérés sont les suivants :

Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet,

Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet,

Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet,

Zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé),

Zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).

L'arrêté est consultable en mairie ou à la préfecture. L'ERP bien que présentant un caractère obligatoire n'est pas assujetti à une réalisation par un professionnel.

• Nous restons à votre disposition si vous souhaitez obtenir des informations supplémentaires pour savoir quels diagnostics s’appliquent à votre bien immobilier.

9. L'ENSA (État des nuisances sonores aériennes)

Informez-vous sur la présence d'un plan d'exposition au bruit (PEB) sur votre commune ou déléguez cette tâche à DPE afin de remplir l'ENSA nécessaire depuis le 1er juin 2020 pour vendre.

Particularités

Conseils :

Qui doit assurer la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ?

C'est au propriétaire qu'incombe la charge des différents diagnostics immobiliers. Sans la totalité des diagnostics le notaire refusera de signer la vente. Dans le cas de la location, c'est le bailleur qui doit les annexer au bail.

Qui définit le nombre et la nature des diagnostics à réaliser ?

Le diagnostiqueur immobilier établit la liste des diagnostics obligatoires en fonction des éléments qui lui sont fournis par le donneur d'ordre. Compte tenu de l'année de construction ou de la situation géographique, ce nombre peut varier. Si vous possédez déjà des diagnostics le technicien pourra vous indiquer ceux qui sont encore valables. Attention, certains peuvent être rédigés avec la mention de durée de validité illimitée, mais rendue caduque par une modification de la norme ou de la loi. En cas de doute, le notaire clarifiera la situation.

La réalisation des diagnostics immobiliers exige-t-elle que je sois présent ?

Même si elle n'est pas obligatoire, elle est vivement conseillée. Le diagnostiqueur pourrait avoir besoin de votre autorisation pour réaliser un prélèvement ou pour déplacer un objet lui interdisant un accès, ce qui l'amènerait à émettre une réserve.

Quels sont les documents à préparer avant la visite du technicien ?

Dans la mesure du possible, tous les documents relatifs à la construction, l'amélioration, la rénovation ou l'extension du bien.

• Le permis de construire ou tout document attestant de la date de construction
• Le titre de propriété pour la description du bien, ses références cadastrales, et éventuellement la date de construction
• L’état descriptif de division pour les lots de copropriété
• Les diagnostics réalisés précédemment
• depuis le 1er juillet 2021 tous les justificatifs permettant d'attester la nature et les dimensions des éléments participant aux caractéristiques thermiques du logement (facture, notice descriptive, note d'étude thermique...). Faute de justificatif, le moteur de calcul considérera l'année de construction qui risque de pénaliser la classification du bien.

Si les installations de gaz ou d'électricité ne sont pas alimentées le diagnostic est-il valable ?

Le diagnostiqueur indiquera dans son rapport que les installations ne sont pas alimentées. Il en découlera une quantité définie de réserve, et il est fort probable que le notaire exige une contrevisite pour la signature. Nous vous conseillons de vous rapprocher d'Enedis pour établir un branchement de chantier.

Si j'ai déjà un rapport de diagnostic toujours valable, mais que j'ai réalisé des travaux, faut-il tout refaire ?

En fonction de la nature des travaux, vous pouvez avoir à refaire certains diagnostics. Par exemple si vous avez un DPE mais avez changé les radiateurs. Il ne faudra refaire que le DPE. Toutefois, si vous avez aménagé un comble ou une extension, il faudra refaire le DPE, l'électricité, l'amiante et le plomb.

En conclusion,

Étant donné l’importance que les vendeurs portent au tarif du diagnostic immobilier, il est intéressant de faire le point sur les différents diagnostics en votre possession et sur leurs validités. Attention cependant au délai de vente qui peut vous surprendre au jour de la signature, nous avons régulièrement des vendeurs qui nous appellent en urgence, car le délai de validité des rapports est dépassé parfois de quelques jours, et le dossier est devenu caduc. Ce cas de figure est gênant. Nous vous conseillons donc de vérifier la validité de vos rapports, 15 jours avant la signature.