DPE - Diagnostic de Performance Énergétique

Etiquette Diagnostic de Performance Energétique

 

Le Diagnostic de Performance Énergétique est un des diagnostics obligatoires pour la vente ou la location d'un logement. Nous vous expliquons tout sur ce diagnostic immobilier qui devient au fil du temps le plus attendu des futurs acquéreurs.

 

 

Pourquoi doit-on faire un DPE ?

 

Afin de tenir les objectifs du plan climat signé par l'État français, ce dernier a rendu obligatoire la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique pour la location ou la vente de tout logement. Le DPE est une information que le vendeur doit faire réaliser avant toute publication de publicité afin que l'éventuel acquéreur ait connaissance des besoins en énergie du logement. Par ailleurs, chaque rapport de DPE doit être transmis à l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) par le technicien, afin d'établir les statistiques disponibles pour le grand public. Le diagnostic de performance énergétique obligatoire a été décrété en 2006.

 

Le DPE est encadré par les textes législatifs suivants :

 

Qui doit faire un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire pour tous les biens destinés à l'habitation à l'exception de ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an, les constructions provisoires (destinées à être démolies dans un délai maximal de deux ans), les monuments ou sites historiques classés, les bâtiments agricoles ou industriels faiblement chauffés. Il s'agit certainement du diagnostic immobilier le plus courant lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Par ailleurs, comme la superficie loi Carrez ou Boutin, il doit être produit avant toute mise en publicité du bien.

 

Comment est calculé le DPE ?

L’objectif du DPE est d'évaluer la consommation d'énergie et la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise par le logement. Le rapport DPE restitue deux étiquettes. La première étiquette DPE exprimée en kWh ep/m.².an (kilowattheure par mètre carré par an en énergie primaire) en rapport avec la consommation d'énergie, et la seconde en Kg éq CO²/m.².an (kilogramme équivalent carbone par mètre carré par an) correspondant aux émissions de gaz à effet de serre (GES). Le DPE détermine une consommation d'énergie finale et d'énergie primaire et une émission de gaz à effet de serre en fonction des caractéristiques du bien. Les caractéristiques sont réparties en 3 familles :

  1. Généralités : département, altitude, type de bien (maison ou appartement), année de construction, surface habitable, nombre de niveaux, hauteur moyenne sous plafond.
  2. Enveloppe : Caractéristique des murs, planchers, plafonds, portes, fenêtres et ponts thermiques.
  3. Systèmes : Ventilation, chauffage, climatisation, eau chaude sanitaire, et l'éclairage.

Une fois toutes ces caractéristiques connues et relevées, le diagnostiqueur les compile dans le moteur de calcul 3CL qui établira la note du bien.

Il existe actuellement deux méthodes définies par l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie). Pour les logements, quelle que soit la date de construction, c'est la méthode 3 CL qui a été révisée en juillet puis en octobre 2021. Pour les autres bâtiments tertiaires, locaux commerciaux, la méthode dite méthode facture est conservée. Le choix de la méthode est réglementé. Ce n'est pas le diagnostiqueur qui choisit, mais la réglementation impose selon la qualité du bien la méthode 3 CL ou la méthode facture. Les deux méthodes aboutissent à l'évaluation chiffrée de l'étiquette DPE seule la méthode facture peut aboutir à des DPE vierges. La méthode "factures" est aujourd'hui réservée à certains locaux commerciaux situés dans des bâtiments d'habitation. Le diagnostic énergétique location suit les mêmes règles que le diagnostic énergétique vente.

Le diagnostiqueur certifié en charge de réaliser le DPE aura pour mission de préciser les principales caractéristiques du bien, les données retenues pour le calcul, une description des équipements de production d’eau chaude, de chauffage, des matériaux d'isolation, des ouvrants et des ponts thermiques. Pour cela, il peut, le cas échéant, relever sur site les caractéristiques visibles sans démontage ni inspection destructive, ou se référer aux différentes factures que peut produire le propriétaire. Si des travaux d'isolation ou de remplacement des moyens de chauffages ont été réalisés, ou noter les indications de la notice descriptive du logement, ou encore selon les indications fournies par le propriétaire. Les éléments inconnus sont intégrés dans la méthode de calcul en fonction de la période de construction. Tous ces renseignements sont ajoutés dans le logiciel agréé par l'ADEME, et c'est l'algorithme réglementé qui effectue le calcul du résultat. Cet algorithme évolue au regard des bases de données de l'ADEME, qui reçoit la totalité des diagnostics de performance énergétique réalisés par l'ensemble de la profession.

Le résultat du DPE en méthode 3 CL dépend donc des éléments restitués soient par l'inspection avec ses limites d'investigation non destructive, et directement par les informations communiquées par le propriétaire. Nous conseillons d'apporter au technicien lors de sa visite, le plus d'informations possibles afin de bénéficier du meilleur résultat possible. Il est aussi conseillé au propriétaire dénué de document à présenter tout type de facture ou notice descriptive ou de démonter une prise de courant dans le but de pouvoir constater la nature de l'isolation et son épaisseur.

Le DPE « FACTURES » n'est plus autorisé pour les logements depuis le 1er juillet 2021. Cependant, ceux réalisés avant sont toujours utilisables dans les conditions de validité définie ci-dessous (voir tableau validité des DPE).

Le diagnostiqueur certifié vous donnera les recommandations et les conseils pour vous aider à réduire les émissions de gaz à effet de serre du logement et à le rendre moins énergivore.

Que dit la réforme du DPE en vigueur le 1er juillet 2021 ?

Le nouveau DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021 doit être réalisé pour les logements. Il en est de même pour les DPE location ou DPE vente. Les locaux commerciaux sont encore soumis au DPE de la méthode facture. Les disparités issues des calculs suivant la méthode « facture », rendaient très aléatoires les résultats sur les logements construits avant 1948. Le législateur a décidé d'engager une réforme tendant à homogénéiser les DPE et seule la nouvelle méthode de calcul utilisant les caractéristiques du bâtiment devrait permettre d'établir des rapports étiquetés. De ce fait, il n'existera plus de DPE vierge, et les rapports seront comparables d'un logement ancien à un logement récent.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été modifié pour répondre aux exigences environnementales définies au niveau européen afin de limiter les émissions de gaz à effet de serre et de réduire la consommation d'énergie des logements. Les différentes méthodes utilisées précédemment ont été abandonnées au profit de la méthode unique appelée 3 CL pour Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements. Cette dernière utilise un moteur de calcul homogène considérant les différentes caractéristiques thermiques du logement. Il n'y a donc plus d'écarts entre les DPE « constructeur » et les DPE « vente ou location » puisque les critères sont identiques. Le fameux DPE vierge a, lui aussi, disparu avec l'abandon de la méthode dite « Factures » qui se basait sur la consommation annuelle, utilisée auparavant pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1948. Et, c'est bien pour ces derniers que les difficultés à obtenir des caractéristiques thermiques vérifiées compliquent l’établissement d'un DPE fiable. En effet, la nouvelle réglementation exige que les caractéristiques soient justifiées. Alors de quoi parlons-nous quand nous demandons des justificatifs ? Pour qu'une caractéristique thermique soit étudiée, il y a 3 possibilités :

  1. Elle est constatable et mesurable sans démontage ni sondage destructif.
  2. Elle est justifiée par un document officiel ou une facture ou toute preuve irréfutable (photographie permettant de reconnaître le bien par exemple).
  3. Elle est justifiée par un rapport de sondage destructif.

DPE vous enverra avant la date de repérage la liste des justificatifs autorisés.

L'interdiction à la location des passoires thermiques suit un calendrier en fonction du classement énergétique des logements.

  • Les logements classés en G, c’est-à-dire consommant plus de 450 kWh/m.².an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023.
  • Les logements classés en G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025.
  • Les logements classés en F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
  • Les logements classés en E seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2034.

 

Nota : Le diagnostiqueur n’a pas le droit de réaliser de démontage ou de sondage destructif. Seul un artisan disposant d’une garantie décennale peut procéder à ces opérations. Le seul démontage autorisé pour l’opérateur de diagnostic est celui du capot de tableau électrique.

Faute d'une de ces 3 informations, le moteur de calcul prendra par défaut l’année de construction du bien et utilisera un coefficient standard qui risque d’être bien plus pénalisant pour le bien, et donc d’impliquer une classification énergétique plus haute dans l’échelle de A à H.

Nos conseils :

  • Si vous avez des documents sur lesquels figurent les dates essentielles (construction, travaux, rénovations) préparez-les, avant la visite du diagnostiqueur.
  • Rendez accessibles toutes les parties pour lesquelles les matériaux sont visibles (les passages de tuyauterie dans un plancher, les prises électriques permettant de voir l’isolation et le matériau de construction, la trappe d’accès aux combles et faux combles, etc.). Si vos murs extérieurs sont doublés et isolés, préparez la visite du technicien en démontant une prise de courant afin qu'il puisse examiner la nature de l'isolant et d'en mesurer l'épaisseur.
  • Pour les logements disposant de systèmes collectifs, il vous faudra demander au syndic de copropriété des éléments concernant les équipements collectifs. Il peut aussi vous être demandé les dimensions de l’immeuble, ce point étant plutôt difficile à obtenir, le calcul à partir des tantièmes est accepté. Préparez donc vos appels de charge ou figure les tantièmes du lot et les tantièmes généraux.

 

Durée de validité du DPE.

La durée de validité du Diagnostic de Performance Énergétique est de dix ans, que celui-ci soit réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il devient caduc en cas de modification des caractéristiques du logement concernant la surface, les équipements de chauffage et les modifications de matériaux (murs, isolants, fenêtres, portes, combles, etc.). La durée de validité DPE est indiquée sur le rapport que le diagnostiqueur vous remettra.

Enfin, pour être valable, le DPE doit comporter un numéro à 13 caractères attribué par l'ADEME. Ce numéro permet de vérifier la véracité du rapport sur le site de l'Observatoire des DPE.

La réforme du 1er juillet 2021 va modifier les validités des DPE réalisés jusqu'au 30 juin.

 

Contraintes locatives liées à la classe énergétique des logements.

La réforme du DPE a apporté des contraintes interdisant la location des logements énergivores suivant le calendrier représenté ci-dessous.

ICalendrier des nterdictions de louer

 

Quel intérêt porte les acquéreurs au DPE ?

Évidemment, la première lecture est axée sur la consommation d'énergie et sa fameuse étiquette colorée en fonction de la classe du bien. Cette grille colorée de vert à rouge indique la consommation annuelle du logement par m.² exprimée en kWhep/m.².an (kilo Watt heure énergie primaire par m.² par an). Le DPE est de plus en plus scruté par les acquéreurs qui en ont une grille de lecture particulièrement axée sur la consommation énergétique du logement. Il est donc essentiel pour le vendeur de savoir comment se place son produit sur le marché.

 

  1. DPE A pour une consommation annuelle inférieure à 71 kWh par m.².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre inférieure à 7 kg CO2/m.².an. Les DPE A sont le plus souvent attribués à des logements récents labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation). Il est extrêmement rare de trouver des logements classés A dans l'ancien (avant 2013). Les logements avec une étiquette énergétique DPE classe A représentent environ 1,8 % du parc immobilier français.

  2. DPE B pour une consommation annuelle comprise de 71 à 110 kWh par m.².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre comprise de 6 à 11 kg CO2/m.².an. Les DPE B sont attribués à des logements très performants qui répondent aux exigences de la réglementation thermique RT 2012. Les logements avec une étiquette énergétique DPE classe B représentent 4,8 %.

  3. DPE C pour une consommation annuelle comprise de 111 à 180 kWh par m.².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre comprise de 11 à 30 kg CO2/m.².an. Les DPE C sont attribués aux logements relativement performants. Les logements avec une étiquette énergétique DPE classe C représentent approximativement 18 % des habitations françaises. Ils sont majoritairement construits de 2001 à 2005 (37 % des DPE C) et de 2006 à 2011 (35 % des DPE C).

  4. DPE D pour une consommation annuelle comprise de 181 à 250 kWh par m.².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre comprise de 21 à 50 kg CO2/m.².an. Les DPE D sont attribués à des logements moyennement performants. Les logements avec une étiquette DPE classe D représentent 37 % des résidences principales. On les retrouve pour à peu près toutes les périodes de construction antérieures à 2012.

  5. DPE E pour une consommation annuelle comprise de 251 à 330 kWh par m.².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre comprise de 51 à 70 kg CO2/m.².an. Pour information, la loi climat et résilience prévoit que les biens classés E seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2034. Les DPE E sont attribués à des logements dont l'isolation et peu efficace ou des logements aux équipements de chauffage avec un rendement faible. Les logements avec une étiquette DPE classe D représentent 24,4 % des résidences principales.

  6. DPE F pour une consommation annuelle comprise de 331 à 420 kWh par m².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre comprise de 71 à 100 kg CO2/m².an. Pour information, la loi climat et résilience prévoit que les biens classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les DPE F sont attribués à des logements mal isolés. Ils sont considérés comme des passoires thermiques et font l'objet de toute l'attention des agences gouvernementales qui imposent des contraintes supplémentaires aux propriétaires bailleurs ou vendeurs. Les logements avec une étiquette DPE classe F représentent 10,8 % des résidences principales.

  7. DPE G pour une consommation annuelle au-delà de 420 kWh par m².an et une classe d'émission de gaz à effet de serre à partir de 101 kg CO2/m².an. Pour information, la loi climat et résilience prévoit que les biens classés G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Au même titre que les DPE F, les logements avec un DPE G sont désignés comme des passoires thermiques. Cependant, il s'agit là de logements très mal isolés et consommant au-delà de 450 kWh par m.².an sans limite supérieure. Les logements avec une étiquette DPE classe G représentent 6 % des logements en résidence principale.
 
 
 
 

Vous pourrez consulter plus de données sur le document téléchargeable édité par le ministère de la Transition énergétique intitulé « Le parc de logements par classe de consommation énergétique ».

 

La réforme a aussi apporté une notion de double seuil selon lequel la classification du bien ne peut pas être inférieure au seuil de la classe d'émission de gaz à effet de serre. C'est-à-dire que si votre bien est noté en classe énergétique C, mais que sa classe GES est à D le bien sera Classé D.

Dans le rapport du DPE, l'acquéreur trouvera la consommation annuelle estimée exprimée en kWhef (kilowattheure énergie finale) et en kWhep (kilowattheure énergie primaire). La première définit la consommation utilisée pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire, et la seconde la consommation nécessaire à la production à la source. La différence étant les pertes entre l'utilisateur et le producteur (transport de l'énergie, défauts du réseau, etc.). La seconde lecture doit être encouragée sur les gains potentiels dont peut bénéficier le bien. Votre rapport doit mentionner les recommandations d'amélioration énergétique. Ces dernières sont agrémentées d'estimations de gains sur la consommation et des efforts d'investissement et de retour sur celui-ci.

Nos conseils pour le DPE :

  • Si vous envisagez d'utiliser un ancien DPE, vérifiez qu'il est bien établi à votre nom. Dans le cas contraire, l'Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle du diagnostiqueur ne pourra pas être utilisée. Vérifiez aussi qu'aucune modification n'a été réalisée depuis l'établissement du rapport en votre possession, il serait dommage de ne pas tenir compte du poêle ou du chauffe-eau récemment installé, ou dommageable d'éviter de considérer l'aménagement d'une nouvelle pièce. Préparez la visite du technicien, en apportant le maximum d'information dont il aura besoin. Montrez-lui la notice descriptive du bien (document remis par le constructeur sur lequel sont mentionnés les matériaux utilisés pour la construction), les factures de consommation d'énergie, les factures de travaux touchant les caractéristiques thermiques (isolation des combles, fenêtres, isolation, radiateurs, chaudière, etc.).
  • Si vous avez une explication sur la consommation excessive ou modérée d'énergie, le technicien pourra la mentionner sur le rapport. Par exemple, une famille qui vient d'avoir un bébé utilisera davantage son chauffage et l'eau chaude sanitaire, ou bien l'utilisation quotidienne de la cheminée expliquera une faible consommation de gaz, etc.
  • Parmi les six diagnostics immobiliers obligatoires, le DPE sera celui qui imposera une nouvelle prestation avant la vente. Pour les maisons individuelles et les immeubles avec plusieurs logements en mono propriété classés en F et G, un audit énergétique sera exigé.
  • Pour ceux qui souhaitent aller plus loin, la méthode de calcul est téléchargeable ci-dessous.

 

Quel est le prix d'un DPE ?

Le prix du DPE dépend de la surface du bien. Pour réaliser un DPE, le diagnostiqueur va réaliser une recherche documentaire permettant de valoriser les caractéristiques thermiques du logement. Il réalisera ensuite toute une batterie de mesures dimensionnelles du bien. Les mesures concernent toutes les surfaces déperditives des pièces habitables, mais également celles des locaux mitoyens, comme un garage, un local commercial ou des parties communes. Lors du repérage, il constatera la nature et le type d'équipement qui produisent le chauffage, l'eau chaude sanitaire et assurent la ventilation de l'habitation. Comptez environ 1 h 30 d'investigation pour une maison de 100 m.². Une fois ces informations réunies, le calcul qui permettra d'obtenir la classe énergétique pourra être effectué après avoir renseigné point par point les surfaces et natures des murs, planchers, plafonds, portes et fenêtres. Pour cette opération qui ne se fait qu'avec le logiciel certifié par l'ADEME, comptez à peu près une fois et demie le temps passé pour la prise de mesures, soit 2 h1 5 pour notre maison de 100 m.². Notre maison d 100 m.² aura nécessité approximativement quatre heures de travail. On trouvera donc des DPE sérieux pour un prix variant de 300 à 400 € pour une maison de quatre pièces.

Chez DPE-IDF, nous avons des packs qui permettent d'économiser en fonction du nombre de diagnostics à réaliser. Vous pouvez consulter nos tarifs DPE sur nos conditions générales de vente ou sur notre page Tarifs accessible depuis le bouton orange figurant au bas de cette page. Encore plus simple, laissez-vous guider par notre page interactive de devis gratuit en ligne pour connaître votre besoin et déterminer globalement votre coût diagnostic immobilier.

FAQ :

Question : Quelle est la différence entre l'énergie finale et l'énergie primaire ?

Réponse : L'énergie primaire correspond à la quantité d'énergie produite avant transformation et son transport chez le consommateur. L'énergie finale est celle utilisée après transformation (centrale électrique) et son transport chez le consommateur. Les énergies fossiles telles que le fioul, le charbon, le bois et le gaz sont considérées comme des énergies primaires sans transformation et le coefficient de transformation en énergie finale est égal à 1. Pour l'électricité le coefficient de conversion en énergie finale est fixé à 2,3. Avant le réforme du DPE il était fixé à 2,58.

 

Documents téléchargeables :

  1. Aides financières rénovation énergétiques
  2. Comprendre la réglementation thermique
  3. Méthode de calcul 3 CL
  4. Le parc de logements par classe de consommation énergétique.

 

 

 

 

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