Vente en viager. Quelles sont les différentes ventes en viager et diagnostics immobiliers ? - 13/12/2022

La vente immobilière en viager connaît un certain succès auprès des vendeurs comme des acquéreurs. Comme pour toute vente immobilière, le viager n’échappe pas à la règle d’obligation de faire réaliser les diagnostics immobiliers.

• Qu'est-ce que le viager ?
• Quelles sont les conditions pour avoir accès à l'achat en viager ?
• Comment se calcule le prix du viager ?
• Quels sont les risques du viager ?
• L’acquittement des charges et des travaux.
• Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir pour une vente en viager ?

Qu’est-ce que le viager ?

Il s’agit d’une vente en échange d’une rente viagère qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Il existe plusieurs types de viager :

• Viager occupé : le vendeur continue d’occuper le bien jusqu’à son décès.
• Viager libre : l’acquéreur peut habiter le bien dès la signature de l’acte sans avoir à attendre le décès du vendeur.
• Nue-propriété : le vendeur occupe le bien en conservant la possibilité de louer. Il perçoit un bouquet unique sans rente.
• Viager semi-libre : le vendeur occupe le logement, mais en cède une partie à l’acquéreur en échange d’un bouquet et d’une rente.
• Vente à terme libre : le vendeur libère le bien en échange d’un bouquet et d’une rente sur une durée déterminée.
• Vente à terme occupé : le vendeur occupe le bien en échange d’un bouquet et d’une rente sur une durée déterminée.

Le viager libre présente des avantages pour l'acquéreur, aussi désigné par le terme de débirentier, ainsi que pour le vendeur, appelé crédirentier. L’acquéreur peut ainsi réaliser un achat immobilier sans avoir à solliciter une banque pour un crédit dont les taux remontent, et donc lui permettant d’éviter de lourds frais comme les intérêts. Il faut cependant disposer du montant du bouquet. Le vendeur dispose d’une rente à vie dont 30 % seulement sont imposables pour les personnes âgées de plus de 69 ans (40 % de 60 à 69 ans, 50 % de 50 à 59 ans et 70 % pour les moins de 50 ans).

Le montant de la rente viagère est déterminé en fonction de :

• La valeur foncière du bien immobilier.
• Le montant du bouquet au cas échéant.
• L’état libre ou occupé.
• L’âge du ou des vendeurs.

C’est l’acte notarié qui désigne le payeur des petits ou gros travaux, et des différentes taxes (foncière, habitation…) qui peuvent échoir au débirentier ou au crédirentier selon le type de viager.

Quelles sont les conditions pour avoir accès à un achat en viager ?

Pour permettre un achat en viager immobilier, l’acquéreur doit :

• Être âgé d’au moins 18 ans et être libre de la contrainte d’un tuteur.
• Ne pas avoir été en possession d'informations permettant de connaître l’état de santé du vendeur. Un médecin ne pourrait pas s’inscrire comme candidat à l’achat en viager d’un bien de son patient

· Le décès du vendeur intervenant dans les 20 jours suivant la signature annulerait la vente.

Calcul du prix du viager

Le bouquet

Le bouquet d’une vente en viager est généralement fixé de 20 à 40 % de la valeur foncière du bien. Le bouquet est non imposable.

La rente viagère

Pour déterminer le prix d’une rente viagère, on décompte de la valeur du bien immobilier le montant du bouquet et la valeur occupée, et l'on applique un coefficient dit barème Daubry.

Exemple :

Le vendeur a 83 ans, il décide de mettre en vente sa maison évaluée à 300 000 €. L’espérance de vie du vendeur est selon l’INSEE de 8,2 années qu’il compte passer dans sa maison. Le droit d’usage du logement est estimé à 32 % de la valeur du bien soit 96 000 €. La rente et le bouquet sont évalués sur la valeur occupée du bien correspondant à la valeur vénale moins le droit d’usage soit 300 000 € – 96 000 € = 204 000 €. Dans le cas d’un bouquet unique, c'est la somme que percevra le vendeur en échange d’un droit d’usage du bien jusqu’à son décès. Si le vendeur souhaite une rente viagère, il faudra déterminer le montant du bouquet. Si le bouquet représente 30 % de la valeur occupée soit 204 000 € x 0.30 = 61 200 € le montant total de la rente sera de 204 000 – 61 200 € = 142 800 €. L’application du barème Daubry qui indique un taux de 12.33 % pour un homme de 83 ans nous donne le montant de mensualité suivant : 142 800 € x 12.33 % /12 = 1467.27 €.

Le montant de la rente viagère peut être indexé sur l’indice des prix à la consommation. Le paiement de la rente est garanti par la loi et le vendeur peut invoquer la clause résolutoire et récupérer son bien en cas de défaillance du débirentier.

Quels sont les risques du viager ?

La longévité du vendeur.

Jeanne CALMENT, la doyenne des Français, décédée à 122 ans, avait vendu son bien en viager à son notaire. Ce dernier est décédé avant la vendeuse. Ce sont ses héritiers qui finirent de verser la rente à la vendeuse. On estime que le bien a été vendu deux fois son prix. Même si cette situation est rare, elle n’est pour autant pas à exclure. Dans une moindre mesure, dès que le vendeur dépasse son espérance de vie INSEE, l’acquéreur perd de l’argent. Afin de limiter cette déconvenue, il est conseillé aux investisseurs de diversifier le risque de longévité en achetant plusieurs viagers. Il vaut mieux répartir la somme à investir en plusieurs petits biens plutôt qu’en un seul plus important.

L’annulation de la vente.

Il existe plusieurs motifs d’annulation de la vente :

• L’absence de prix réel et sérieux. C’est-à-dire lorsque la rente viagère est égale ou inférieure à la valeur locative du bien, ou bien lorsque la durée du versement de la rente est limitée dans le temps.
• L’absence d’aléa. Si le vendeur est atteint d’une malade grave dont l’acquéreur est informé avant la vente ou si le vendeur décède dans les 21 jours suivant la signature.

L’acquittement des charges et des travaux.

C’est une source fréquente de conflit. La répartition des frais de travaux et de taxes diverses doit être une préoccupation levée avant la signature. Selon qu’i s’agit d’un viager libre ou occupé, la règle est différente.

Cas du viager libre :

Le viager libre s’apparente à une vente. Le débirentier assume le paiement de l’ensemble des charges telles que travaux, assurances, taxe d’habitation et foncière.

Cas du viager occupé :

Il n’existe pas de réglementation en la matière pour un viager occupé. Il est donc primordial de s’en occuper avant la signature et de définir par contrat la répartition. Il est conseillé de retenir les articles 605 et 606 du Code civil. Le débirentier est tenu au paiement des grosses réparations et devra entretenir le bâti afin que les réparations ne soient pas dues à la conséquence d’un manque d’entretien.

Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir pour une vente en viager ?

La vente en viager est assimilée à une vente ordinaire. Les diagnostics immobiliers sont les mêmes et leur durée de validité au moment de la signature est identique.

Les diagnostics obligatoires sont les suivants :

• Pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, le diagnostic plomb ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est exigé.
• Pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le constat amiante avant-vente ou diagnostic amiante est imposé.
• Pour les biens situés dans une zone géographique soumise à un arrêté préfectoral, l’état relatif à la présence de termites ou diagnostic termites est exigé.
• Pour les biens situés dans une zone géographique soumise à un arrêté préfectoral ou municipal, le diagnostic mérule ou état parasitaire est imposé.
• Pour les biens dont l’installation électrique date de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure d’électricité ou diagnostic électrique est attendu.
• Pour les biens dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure de gaz ou le diagnostic gaz est imposé.
• Pour tous les biens immobiliers, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est exigé.
• Pour tous les biens immobiliers, l’État des Risques et Pollutions ou ERP est exigé.