Surface et impôts : quelle surface déclarer aux impôts ? - 30/12/2022

La surface habitable retenue par l’administration fiscale correspond à la valeur locative brute ou cadastrale de votre bien immobilier au 1^er janvier. Cette valeur est utilisée pour le calcul de votre taxe d’habitation et pour votre taxe foncière sous la désignation « base ». Il est donc primordial de vérifier la surface de son bien pour la comparer à celle retenue par l’administration. Voici les principales notions à retenir.

Comment trouver la valeur locative ?

Il est impossible de calculer soi-même la valeur locative. Il appartient à l’administration fiscale d’estimer cette valeur en fonction d’une multitude de critères à un instant donné. Par ailleurs, on retient la surface pondérée, la catégorie du logement, l’état d’entretien, la situation et l’évaluation du confort exprimée en m² supplémentaire/équipement. Cependant, tout particulier peut s’adresser au centre d’impôts foncier pour obtenir la valeur locative de son bien. Ainsi, vous pouvez consulter le site du Service Public pour obtenir les coordonnées de votre centre.

Pour les Yvelines : Centre des impôts fonciers de Versailles - 12 rue de l'École-des-Postes - Centre des finances publiques - 78015 Versailles Cedex / Tél : 01 30 97 43 00

Pour le Val d’Oise : Service départemental des impôts foncier (SDIF) - 2, avenue Bernard Hirsch- 95093 Cergy-Pontoise cedex / Tél : 01 30 75 72 00

La surface pondérée

Il s’agit de la surface de plancher, toutes hauteurs sous plafond confondues, de toutes les pièces du logement, y compris les annexes et dépendances.

Catégorie du logement

Les logements sont classés en huit catégories fiscales distinctes relatives au confort et au mode de construction. La qualité de la construction est définie en fonction des matériaux utilisés. Le standing compte tenu du nombre de salles de bains ou si le bien est pourvu de salles de réception ou encore si les WC sont à l’intérieur du logement.

Catégorie 1 : Nettement somptueux (coefficient 3 en maison individuelle et 2.6 en appartement)

Catégorie 2 : Particulièrement soigné (coefficient 2.5 en maison individuelle et 2.2 en appartement)

Catégorie 3 : Belle apparence et qualité de la construction excellente (coefficient 2.1 en maison individuelle et 1.9 en appartement)

Catégorie 4 : Belle apparence et qualité de la construction bonne (coefficient 1.7 en maison individuelle et 1.6 en appartement)

Catégorie 5 : Sans caractère particulier et qualité de la construction Bonne (coefficient 1.45 en maison individuelle et 1.45 en appartement)

Catégorie 6 : Sans caractère particulier et qualité de la construction Courante (coefficient 1.3 en maison individuelle et 1.25 en appartement)

Catégorie 7 : Sans caractère particulier et qualité de la construction Médiocre (coefficient 1.2 en maison individuelle et 1.15 en appartement)

Catégorie 8 : Aspect délabré et qualité de la construction Particulièrement défectueuse (coefficient 1.1 en maison individuelle et 1.05 en appartement)

La situation

Ce critère est divisé en deux catégories réparties en six niveaux. La situation générale et la situation particulière. La première correspond à la proximité ou l’éloignement du centre-ville et des commodités. La seconde considère l’accès (routes à voies suffisamment large, stationnements publics, vue dégagée…)

Niveau Excellent : La situation n’offre que des avantages (coefficient. + 0.1) sans inconvénients marquants (coefficient. + 0.1).

Niveau Bonne : La situation procure des avantages (coefficient. + 0.05) compensés par des inconvénients (coefficient. + 0.05).

Niveau Ordinaire : Ni avantage (coefficient. 0), ni inconvénient (coefficient. 0)

Niveau médiocre La situation présente des inconvénients (coefficient. -0.05) compensés par des avantages (coefficient. -0.05).

Niveau Mauvais : La situation ne présente que des inconvénients (coefficient. - 0.1) sans avantage particulier (coefficient. + 0.1).

L’état d’entretien

C’est sans doute celui qu’il faut comparer entre celui retenu par l’administration et le réel. Il s’agit du correctif en fonction de « l’outrage du temps ». Le coefficient est établi au regard de la vétusté de la construction selon le tableau ci-dessous :

Il est fort probable qu’un bien construit il y a plus de 10 ans soit classé en état « assez bon » et qu’après 20 ans, il soit classé « passable ». La minoration de la taxe foncière serait alors respectivement de 10% et 20%. Selon la publication de Maître Philippe Imbert, avocat à la cour, cet aspect n’est pratiquement jamais considéré par l’administration.

L’évaluation du confort

Les éléments de conforts sont convertis en m² supplémentaires selon le barème suivant ;

Eau courante : + 4 m²

Gaz : + 2 m²

Électricité : + 2 m²

1 lavabo : + 3 m²

1 wc : + 3m²

1 baignoire : + 5 m²

1 douche : + 4 m²

1 radiateur ou un élément de chauffage : + 2m²

Remplir la déclaration modèle H1

Le formulaire H1 sert à déclarer :

· Les nouvelles constructions comme une annexe, un garage, une piscine…

· Les changements d’affectation comme l’aménagement d’un comble ou d’une cave…

· Les changements de consistance comme une démolition, une surélévation ou une extension.

Comment remplir le formulaire H1 ?

Téléchargez le formulaire H1 sur le site des impôts. Le document porte le numéro Cerfa 6650 pour les maisons individuelles. Remplissez soigneusement la partie administrative. Puis, dans le cadre 4 nommé « Consistance, confort et caractéristiques générales de la maison » Indiquez :

· Le nombre de pièces et annexes. Nous vous conseillons de faire intervenir un professionnel du mesurage pour indiquer les surfaces, dans le bas du cadre 41, puisque le calcul dépendra principalement de cette information.

· Le confort de la maison en cochant les différents éléments listés dans le cadre 42.

· Dans le cadre 43 la nature des matériaux utilisés pour la construction. Si vous ne les connaissez pas, vous pouvez vous faire aider d’un diagnostiqueur immobilier. L’année de construction figure généralement sur le titre de propriété.

Dans le cadre cinq, vous n’indiquerez que les informations concernant les dépendances.

Le formulaire H1 va permettre à l’administration fiscale de calculer la valeur locative cadastrale. Cette déclaration est à retourner à votre centre des impôts fonciers.