Les différentes appellations des surfaces de logement - 04/02/2024

Tout le monde a entendu parler de la surface Carrez ou de la surface habitable. Il existe beaucoup d'autres notions de surfaces du logement, et leur mode de calcul peut varier très sensiblement selon la désignation qu'on veut bien lui donner. Voici donc une liste et les définitions de chaque surface du logement. 

La surface de plancher. Article R111-14 du Code de l'urbanisme. 

La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert. Elle est calculée à partir du nu intérieur des façades après avoir déduit :

En immeuble collectif :

• Les épaisseurs de murs entourant les embrasures extérieures.
• Les vides et trémies des escaliers et des ascenseurs. 
• Les surfaces d'une hauteur sous plafond inférieures à 1 mètre quatre-vingts.
• Les surfaces de stationnement des véhicules ainsi que les rampes d'accès et les aires de manœuvre.
• Les surfaces des combles non aménageables ou dédiés à une activité professionnelle.
• Les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle. 
• Les surfaces des caves ou des celliers, annexes aux logements s’ils sont accessibles par une partie commune.
• Une surface égale à 10 % des surfaces affectées à l'habitation si le logement est desservi par des parties communes intérieures. 

En maison Individuelle :

• Les épaisseurs de murs entourant les embrasures extérieures.
• Les vides et trémies des escaliers et des ascenseurs. 
• Les surfaces d'une hauteur sous plafond inférieures à 1 mètre quatre-vingts.
• Les surfaces de stationnement des véhicules ainsi que les rampes d'accès et les aires de manœuvre.
• Les surfaces des combles non aménageables ou dédiés à une activité professionnelle.

La différence avec une surface habitable réside dans l'absence de soustraction des murs intérieurs, embrasures, cloisons, gaines ou marches. 

La surface de plancher a remplacé la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute). 

À quoi sert la surface de plancher ?

La surface de plancher sera demandée par les services d'urbanisme pour déterminer le type d'autorisation pour un projet de construction ou d'extension. Au-delà de 150 m² les services d'un architecte sont nécessaires. 

L'emprise au sol. Article R420-1 du Code de l'urbanisme.

L'emprise au sol résulte de la projection verticale du volume de la construction. Les surplombs et encorbellements doivent être inclus, mais les terrasses, débords de toiture, les modénatures et les marquises sont exclues, dès lors qu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Par contre, toutes les constructions doivent être intégrées à l'emprise au sol, y compris les piscines, les préaux, garages et abris de jardin.

À quoi sert l'emprise au sol ?

L'emprise au sol permet de déterminer si le projet nécessite une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Les emprises de moins de 20 m² seront soumises à une déclaration préalable de travaux. D'autre part, l'emprise au sol permet aux services d'urbanisme de vérifier si le coefficient d'emprise est conforme à son PLU (Plan Local d'Urbanisme). 

La surface habitable (SHAB). Article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

La surface habitable est la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, gaines, et embrasures. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, locaux vitrés (article R111-10), vérandas, locaux communs et parties des locaux dont la hauteur sous plafond n'excède pas un mètre quatre-vingts ne sont pas considérés.  

À quoi sert la surface habitable ? 

 La Shab détermine la surface que le résident va pouvoir occuper sans gêne particulière. Elle est utilisée pour définir la surface louable du logement et doit être mentionnée dans le bail (loi Boutin). 

La surface loi Carrez - LOI No 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Il s'agit de la surface privative des lots de copropriété. Il n'existe pas de surface loi Carrez pour les maisons individuelles hors copropriété. La superficie loi Carrez comprend la surface de plancher des locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Sont exclus les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts, et les lots ou parties de lot d'une surface inférieure à 8 m².  

La superficie loi Carrez doit être remise à l'acquéreur lors de la signature d'une promesse de vente ou d'achat, ou d'un contrat de vente d'un lot de copropriété. Elle doit être mentionnée dans la publicité de la vente du bien.