Le calendrier des interdictions de louer une passoire thermique - 29/12/2023

Le gouvernement a décidé de lutter contre le réchauffement climatique anthropique en s’attaquant aux émissions de gaz à effet de serre dont le dioxyde de carbone désigné CO2. Le bâtiment en général est le troisième secteur le plus émetteur se situant après le transport et l’agriculture. Les locaux résidentiels et tertiaires émettent 18% du CO2 en France. Le DPE permet de faire un constat de l’efficacité énergétique des logements et on estime que sur les 30 millions de résidences principales ayant fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, près de 5 millions sont des « passoires énergétiques ». Selon les sources gouvernementales, c’est dans le parc locatif privé qu’on compte le plus de passoires.

Que révèle un DPE ?

Le DPE consiste à relever les caractéristiques thermiques d’un bien. Ces caractéristiques sont insérées dans un moteur de calcul qui définit d’une manière conventionnelle la consommation d’énergie nécessaire au chauffage, au rafraîchissement, à la ventilation, à l’éclairage et à la production d’eau chaude sanitaire du logement. La production de chauffage etc., est génératrice d’émission de CO2 plus ou moins importante en fonction de la nature de l’énergie consommée. Les énergies fossiles comme le fioul ou le gaz sont plus émissives que l’électricité. Le Diagnostic de Performance Energétique délivre donc deux informations décisives dans le classement du logement.

1. La consommation d’énergie exprimée en kWh/m².an
2. L’émission de CO2 exprimée en KgCO2équivalent/m².an

On retrouve donc dans le tableau de classement du DPE d’un logement deux étiquettes classées toutes deux de A à G. La classe A étant la plus performante.

Il est cependant important de savoir que la pire classe des deux étiquettes est retenue pour qualifier un logement. Par exemple un appartement classé en D pour sa consommation d’énergie mais en E pour ses émissions de CO2 sera finalement classé en E.

Quelles sont les dates d’application des interdictions de louer ?

1^er janvier 2023

Depuis le 1^er janvier 2023 le seuil de consommation d’énergie est fixé à 450 kWh/m².an. Cette valeur est supérieure à la limite de la classe G définie à 420 kWh/m².an. On parle alors d’extraordinaire "passoire énergétique". Tous les logements dépassant le seuil de 450 kWh/m².an sont interdits à la location. Cette disposition est applicable pour tous les nouveaux contrats de location à partir du 1^er janvier 2023.

1^er janvier 2024

Dès le 1^er janvier 2023 tous les logements de classe G, c’est-à-dire ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 420 kWh/m².an seront interdits à la location dans les mêmes conditions que précédemment, mais même si la consommation d’énergie est inférieure à 420 kWh/m².an mais que les émissions de CO2 sont supérieures à 100 kgCO2équivalent/m².an. Par exemple avec une étiquette énergie à 315 kWh/m².an mais une émission de CO2 à 105 kgCO2équivalent/m².an.

1^er janvier 2028

Dès le 1^er janvier 2028 tous les logements de classe F, c’est-à-dire ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 330 kWh/m².an seront interdits à la location dans les mêmes conditions que précédemment, mais même si la consommation d’énergie est inférieure à 330 kWh/m².an mais que les émissions de CO2 sont supérieures à 70 kgCO2équivalent/m².an. Par exemple avec une étiquette énergie à 315 kWh/m².an mais une émission de CO2 à 71 kgCO2équivalent/m².an.

1^er janvier 2034

Dès le 1^er janvier 2034 tous les logements de classe E c’est-à-dire ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 250 kWh/m².an seront interdits à la location dans les mêmes conditions que précédemment, mais même si la consommation d’énergie est inférieure à 250 kWh/m².an mais que les émissions de CO2 sont supérieures à 50 kgCO2équivalent/m².an. Par exemple avec une étiquette énergie à 220 kWh/m².an mais une émission de CO2 à 51 kgCO2équivalent/m².an.

Quelles sont les sanctions prévues pour les bailleurs qui loueraient une passoire énergétique ?

Le bailleur tenté de louer son logement en contournant l’interdiction s’exposerait à plusieurs types de sanctions. En effet si aucune sanction particulière n’est prévue pour une passoire énergétique, le cadre du logement décent est appliqué. Un logement sortant de la limite définie selon l’énoncé précédent pourrait faire l’objet d’une obligation de travaux, de réduction de loyer, de dommages et intérêts, mais aussi d’une sanction pénale et la liste des sanctions peut s’alourdir.

Comment s'assurer que le DPE est correctement effectué ?

Le DPE est un rapport constitué de plusieurs parties. Si le résultat est impossible à vérifier par une personne n'ayant pas le moteur de calcul, il est cependant aisé de vérifier l'exactitude des éléments retenus figurant dans le rapport. Le rapport est organisé en plusieurs sections identifiables grâce à un code couleur.

• La section verte concerne l'identification du bien et les deux étiquettes de consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre. Il est important de vérifier qu'il comporte un numéro ADEME sans lequel le rapport est invalide. Ce numéro prouve que le DPE est enregistré par les services de l'agence gouvernementale de l'ADEME. S'ensuit la date de validité du DPE fixée à 10 ans.
• La section rose concerne les évaluations de consommation. Le premier réflexe serait de comparer les chiffres de l'évaluation avec ceux réels des factures. Ceci serait une erreur car le moteur de calcul suppose une utilisation conventionnelle n'ayant aucune chance de correspondre à l'usage des occupants. Cette section ne servira qu'à comparer plusieurs logements.
• La section orange s'attache à donner les recommandations d'usage. Ce sont les mêmes pour tous les rapports.
• La section bleue est sans aucun doute la plus importante car elle concerne les caractéristiques thermiques du logement. Le propriétaire pourra vérifier si les éléments qu'il aura au préalable fournis et justifiés au diagnostiqueur sont correctement reportés. La colonne "origine de la donnée" doit être "Observé/mesuré" la présence de mentions "Valeur par défaut" doit être la moins fréquente possible car elle signifie que l'opérateur n'a pas pu constaté la nature de la valeur, soit parce qu'il n'y a pas accès directement ou sans observation nécessitant un démontage ou un prélèvement destructif, et que le propriétaire n'est pas en mesure de lui donner l'information justifiée.

Chez DPE-IDF nous présentons, dès la prise de rendez-vous, la liste des informations que le propriétaire peut présenter pour justifier les caractéristiques du bien. En cas d'impossibilité de présenter des justificatifs, l'opérateur demandera au propriétaire l'autorisation de démonter une prise ou de procéder à un perçage d'un doublage pour introduire une caméra endoscopique, afin de déterminer la présence, la nature et l'épaisseur d'un éventuel isolant. À défaut, l'année de construction est retenue et rendra probablement un résultat moins performant.