La moisissure peut-elle empêcher une vente immobilière ? - 23/01/2024

Savez-vous que les moisissures peuvent vous empêcher de vendre votre bien immobilier ? La norme NF X 46‑030 qui encadre le diagnostic plomb ou CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) comprend un volet sur les facteurs de dégradations du bâti. Si l'état de conservation des supports de peinture au plomb est classé selon leur nombre dans chaque pièce, il en est de même pour les moisissures, et de manière beaucoup plus sévère. Le tableau relatif au facteur de dégradation du bâti doit être complété par le diagnostiqueur immobilier et, en cas de présence de moisissures dépassant le seuil défini, suivi d'un courrier adressé à la préfecture du département d'implantation du bien.

Les facteurs de dégradation du bâti.

Parmi les facteurs de dégradation du bâti, la législation en a retenu cinq qui sont liés au diagnostic plomb. En septembre 2011, date du dernier décret concernant ce diagnostic, le gouvernement a édité une brochure à l'attention des propriétaires immobiliers. On y apprend que sous conditions de ressources, des aides financières peuvent être fournies pour la réalisation d'un diagnostic plomb si celui-ci est suivi des travaux préconisés. Les travaux pourront être l'élimination ou l'isolation des supports incriminés. Pour plus d'informations concernant les aides, il faut se rapprocher de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

Voici les facteurs de dégradations qui font l'objet d'une déclaration du diagnostiqueur à la préfecture :

• Au moins un local, parmi les locaux objet du constat, présente au moins 50 % d'unités de diagnostic de classe 3.
• L'ensemble des locaux, objets du présent constat, présente au moins 20 % d'unité de diagnostic de classe 3.
• Plancher ou plafond, menaçant de s'effondrer, ou en tout ou partie effondrée.
• Traces importantes de coulure ou de ruissellement d'eau sur plusieurs unités de diagnostic d'un même local.
• Plusieurs unités de diagnostic d'un même local recouvertes de moisissures ou de taches d'humidité.

Tous ces facteurs de dégradation peuvent être la cause de risques importants pour la santé des occupants. À part ceux causés par les peintures au plomb, ils sont souvent la conséquence d'une humidité trop importante. Le premier facteur de dégradation du bâtiment est l'excès d'humidité. D'ailleurs, si les peintures au plomb étaient très utilisées sur les murs porteurs ou les menuiseries, c'était pour les préserver de l'humidité.

Pour en revenir à nos moisissures, elles sont présentes sur de nombreux supports. On les retrouvera sur pratiquement tous les types d'unité de diagnostic.

Quelles sont les parties du bien, concernées par le CREP ?

Nous avons vu dans le tableau des facteurs de dégradation du bâti que le bien est concerné par une déclaration à la préfecture dès lors qu'il y a présence de moisissures sur plusieurs unités de diagnostic dans un même local. Un local est une pièce habitable ou non habitable. Sont donc concernées toutes les parties d'un bien, de la cave au grenier. Le diagnostiqueur liste tous les locaux du bien et établit un croquis. Ensuite, pour chaque local, il repère exhaustivement toutes ses unités de diagnostic, qu’elles soient susceptibles d'être recouvertes ou non de peinture. Lorsque plusieurs unités de même type sont présentes, elles seront identifiées. Par exemple, le mur A, reçoit deux fenêtres qui seront identifiées fenêtre 1 et fenêtre 2. Sur un mur uniforme avec deux fenêtres sans volet ni garde-corps, nous avons déjà 9 unités de diagnostic : Mur (unité 1). Fenêtre 1 côté intérieur (unité 2). Fenêtre 1 côté extérieur (unité 3). Huisserie de fenêtre 1 du côté intérieur (unité 4). Huisserie de fenêtre 1 du côté extérieur (unité 5). Fenêtre 2 côté intérieur (unité 6). Fenêtre 2 côté extérieur (unité 7). Huisserie de fenêtre 2 du côté intérieur (unité 8). Huisserie de fenêtre 2 du côté extérieur (unité 9).

Liste des éléments constituant une unité de diagnostic :

• Les différents murs d'une même pièce représentent chacun une unité de diagnostic. Si le mur est constitué de différents substrats ou revêtements, chaque partie distincte est une unité de diagnostic.
• Les côtés intérieurs et extérieurs des menuiseries, ainsi que leurs huisseries, représentent chacun une unité de diagnostic.
• Une allège est un élément de diagnostic.
• Une embrasure est un élément de diagnostic.
• L'ensemble des plinthes d'un même local représente une seule unité de diagnostic.
• Les plafonds situés à moins de 3 mètres de hauteur.
• Une cage d'escalier est découpée en plusieurs locaux. Sont considérés comme local chaque palier, demi-palier et chaque partie d'escalier entre deux étages.
• Dans chaque local de cage d'escalier sont considérés comme une unité de mesure :
• L’ensemble des marches.
• L'ensemble des contremarches.
• L'ensemble des balustres.
• Le limon.
• La crémaillère.
• La main courante.
• Le plafond.

Résumé

La présence de moisissure sur au moins deux unités de diagnostic entraîne une déclaration à la préfecture qui fera suivre le rapport du diagnostiqueur à l'Agence Régionale de Santé. Selon la gravité de la situation, l'ARS peut exiger la réalisation des travaux et le relogement des occupants aux frais du propriétaire. Il ne faut pas prendre à la légère la présence de moisissures qui généralement est révélatrice d'un désordre hydrique du logement.