Les anomalies DPE - 07/04/2020

Améliorer son DPE, c'est déjà améliorer les caractéristiques de confort du logement et la perspective de belles économies sur vos factures d'énergie.

 Même si on ne peut pas parler d'anomalie, la note du DPE est le premier élément de diagnostic que l'acquéreur va regarder avec attention. Ce diagnostic immobilier obligatoire depuis 2006 en cas de vente et 2007 pour la location permet d’un simple coup d’œil aux étiquettes d’évaluer si le bien est énergivore ou pas. Il est donc très judicieux de chercher à améliorer les performances énergétiques du logement. Ce qui suit va vous permettre d’envisager les modifications ayant le plus faible coût pour un impact réel sur la note DPE.

Que dit le DPE ?

Le DPE restitue 2 notes établies sur la base d’un algorithme défini par l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME). Les deux notes sont classées de A à G. La première indique la consommation d’énergie en kilo-Watt-heure par m² par an, et la seconde les émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes de dioxyde de carbone, plus communément appelé gaz carbonique. La note A étant la plus favorable dans les deux cas. On comprendra qu’un acquéreur porte un jugement négatif sur un logement énergivore, voila pourquoi il est souhaitable d’améliorer à moindre frais les caractéristiques thermiques du bien.

Ancien ou récent, deux stratégies différentes.

Il existe 2 méthodes de calcul à choisir en fonction de l’âge du bien. La méthodes dite « Factures » concerne les biens dont le permis de construire à été délivrée avant le 1^er janvier 1948. Cette méthode se base sur les factures de consommation d’énergie dédiée au chauffage, au refroidissement et à l’obtention d’eau chaude sanitaire. Du fait qu’elle soit basée sur les factures des 3 années antérieures à la visite, les modifications que vous pourriez apportées moins d’un an avant l’élaboration du DPE ne changeront pratiquement rien à votre note. Par contre pour les biens dont le permis de construire a été délivré après le 1^er janvier 1948, la méthode « Calcul de la Consommation Conventionnelle des logements » (3CL ). Cette méthode est basée sur les caractéristiques thermiques du bâti. Ce sont les DPE de ces logements que nous verrons ci-après.

Attention : la méthode facture sera prochainement abandonnée au profit de la méthode 3CL qui elle même être améliorée.

Comment améliorer le DPE ?

Avant de chercher à améliorer votre note de consommation d’énergie, comparer votre bien avec ceux du marché. Pour des logements construits avant le choc pétrolier ou à partir de 2012 pour la dernière réglementation thermique en vigueur (RT2012) les priorités ne seront pas les mêmes.  

Identifier les causes de déperdition.

Avant toute intervention il faudra estimer les causes de déperdition de chaleur. D’une manière générale voici comment se répartissent les déperditions de chaleur sur une maison.

• Environ 30% par le toit. C’est le point faible du logement du fait de son importante surface de contact avec l’extérieur, et que la chaleur du logement monte. Il faudra alors envisager de compléter ou remplacer l’isolation existante en fonction de son état de conservation. Cette isolation peut être réalisée dans l’ordre de préférence, soit sur le plafond haut, soit entre les solives, soit sous le plancher du comble, ou encore sous la couverture. Comptez entre 20 et 50€ par m².
• Environ 25% par les murs. Jusqu’à récemment les murs étaient isolés par l’intérieur. On privilégie aujourd’hui les isolations par l’extérieur qui ont l’avantage d’éliminer les ponts thermiques surtout si vous avez des planchers en béton. Cette solution est assez onéreuse, comptez entre 100 et 200€ par m².   Pensez aussi à isoler vos murs qui donnent sur un escalier de sous-sol, ou un garage ou tous les locaux non chauffés.
• Environ 15% par les fuites d’air et le renouvellement de l’air intérieur. Ce sont généralement les passages de conduits, de gaines, les hottes, les cheminées, les serrures, les huisseries. Le cumul de ces fuites d’air peut représenter l’équivalent d’une fenêtre ouverte. Il est assez facile à remédier en identifiant les passages de gaines et canalisation à obstruer, ou d’installer une trappe de cheminée. La VMC indispensable pour le renouvellement de l’air peut être remplacée par une VMC Hygroréglable à environ 250€ le kit ou bien une VMC double flux avec un rendement tout à fait remarquable lorsque la configuration du bien le permet. Comptez environ 1500€ pour une VMC double flux avec échangeur thermique.
• Environ 15% par les ouvrants (fenêtres et portes) contrairement à une idée bien répandue, ce n’est pas la priorité. Bien sûr un bien avec des fenêtres à simple vitrage pourra être amélioré par des doubles vitrages. Pensez aussi à remplacer les volets si ceux-ci sont de piètre qualité.
• Environ 10% par le plancher bas. C’est surtout vrai pour les maisons anciennes avec cave. Dans ce cas une isolation en sous face est envisageable. Comptez entre 20 et 30€ par m².

Vérifier ses appareils de chauffage.

Pour les chaudières anciennes, vérifiez si le circuit de distribution est à basse température. Dans l’affirmative une solution de pompe à chaleur air-eau est envisageable en relève de l’ancienne chaudière. Le remplacement de convecteurs électriques par des radiateurs à inertie améliorera aussi votre note mais surement pas dans des proportions significatives. Ajouter un poêle à bois au label flamme verte peut être une bonne solution. Pour la production d’eau chaude sanitaire, le remplacement d’un ballon électrique par un cumulus thermodynamique est une excellente solution.

Conclusion

Le prix des énergies de chauffage est en constante augmentation. Sachez que les acquéreurs dans certaines ventes mettent en avant le résultat du DPE pour négocier le prix. Enfin les logements de catégories A et B représentent un peu moins de 5% des logements du parc immobilier français. Il est inutile d'engager de grands frais qui ne seront pas amortis. Sachez cependant que le DPE que vous fournit le diagnostiqueur immobilier doit comporter 3 recommandations afin de motiver l'acquéreur à engager des travaux de rénovation énergétique.