Comment être sûr de bien faire réaliser ses diagnostics immobiliers ? - 31/01/2023

Le choix du cabinet de diagnostic immobilier est une étape cruciale dans le processus de la vente d’un bien immobilier. Bien souvent, le vendeur demande les coordonnées d’un diagnostiqueur à son agence immobilière. Cette pratique est encadrée sévèrement par la loi et l’agent immobilier ne doit percevoir aucun rétro, commission ou avantage de la part de l’entreprise de diagnostic immobilier. Les diagnostiqueurs immobiliers ont une obligation d’indépendance et d’impartialité vis-à-vis de leur client. Nonobstant, l’agence immobilière peut vous proposer des diagnostiqueurs intervenant dans sa zone géographique pour autant qu’elle en propose au moins deux. Nous vous conseillons dès lors de contacter celui ou ceux qui vous paraissent les plus sérieux et de demander un devis. Vous trouverez ci-après quelques conseils.

Trouver un diagnostiqueur près de chez soi.

Pourquoi est-il important de dénicher un cabinet de diagnostic immobilier local ? La réponse est simple, un diagnostiqueur local connaît les techniques de construction de sa région. Bien des spécificités existent d’une agglomération à l’autre, et les matériaux et techniques sont parfois assez particuliers. Par ailleurs, un technicien qui n’a pas parcouru des dizaines de kilomètres pour son rendez-vous arrivera plus facilement à l’heure et sera plus détendu. C’est un point plutôt important, car le moment que vous allez passer avec lui sera précieux et source d’échange précis qui pourra vous procurer une meilleure appréciation des qualités de votre bien. La précision des informations fournies à l’opérateur de diagnostic n’est pas à négliger. La note de votre DPE en dépend en grande partie, et si le technicien est pressé par le temps, il risque d’omettre certains points. La seconde question qui en découle concerne le temps que le technicien passera sur le site. Un diagnostic réalisé hâtivement ne vous conviendra pas et le rapport sera sans aucun doute entaché d’erreurs. La méthode de repérage est réglementée et un diagnostic trop vite mené ne sera pas conforme. Privilégiez un diagnostiqueur local qui ne passe pas plus de temps sur la route que sur votre bien immobilier. Le diagnostiqueur immobilier local aura un agenda moins chargé et pourra intervenir au plus vite, souvent sous 48 h. Enfin, une fois votre choix fait, appelez le cabinet de diagnostic immobilier et demandez un devis.

Vérifiez que le diagnostiqueur est bien en règle.

Le métier de diagnostiqueur fait partie des professions réglementées. Pour pouvoir exercer, l’opérateur de diagnostic immobilier doit être :

• Certifié par un organisme agréé par le COFRAC, pour chaque domaine obligatoire qui est au nombre de six. (DPE, Amiante, Termites, Plomb, Électricité, Gaz). Cette certification atteste des compétences de la personne et non de l’entreprise. Il est donc important de vérifier la certification du technicien qui se déplace pour réaliser le diagnostic de votre bien. Un rapport signé par un diagnostiqueur immobilier certifié est le seul document qu’acceptera le notaire.
• Assuré pour la responsabilité civile des dommages, mais aussi de ses activités, détaillées par type de diagnostic que l’entreprise pourra réaliser.
• Indépendant et impartial. C’est-à-dire qu’il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels il est amené à travailler.

Pour vérifier la certification du technicien, il existe l’attestation délivrée par l’organisme de certification, qui bien souvent met à disposition sur son site Internet la liste de ses diagnostiqueurs et l’annuaire gouvernemental.

Rendre accessible et préparer toutes les pièces et annexes du bien.

Le diagnostiqueur effectue une mission de repérage. La méthode qu’il utilise pour réaliser ce repérage est réglementée par une norme. Afin d’éviter les réserves que l’opérateur de diagnostic immobilier pourrait émettre par la suite de l’impossibilité d’effectuer son contrôle, il est conseillé de rendre toutes les parties accessibles. Si une pièce est trop encombrée par des meubles, par exemple, sachez qu’il n’est pas tenu de les déplacer. De même, si un grenier ne possède pas de trappe de visite, le technicien indiquera qu’il n’a pas pu le visiter. Il arrive parfois que le tableau électrique soit hors d’atteinte. Là encore, faites en sorte que le technicien accomplisse son travail, vous économiserez ainsi du temps et de l’argent en évitant que le diagnostiqueur fasse une seconde visite. Effectivement, le notaire notera toutes les réserves, ce qui engagera votre responsabilité. Par ailleurs, sachez qu’une installation électrique non alimentée rend le diagnostic caduc. Il est possible de demander un abonnement provisoire dit de « chantier » à un fournisseur d’électricité. Prévoyez donc que le bien soit accessible et alimenté en électricité. Pour les biens en copropriété, pensez aussi à pouvoir ouvrir la cave ou le box. En bref, posez des questions à votre diagnostiqueur avant sa visite.

Préparez vos documents administratifs et vos justificatifs de rénovation énergétique.

Le diagnostiqueur doit être précis et son rapport détaillé. L’opérateur de diagnostic immobilier va avoir besoin de vérifier quelques informations administratives présentes sur votre titre de propriétés. Pour les biens en copropriété, certains points sont à relever sur vos appels de charge et sur le règlement de copro. Pour les appartements en chauffage ou fourniture d’eau chaude sanitaire collectif, préparez les coordonnées du syndic.

Le DPE est sans doute le diagnostic le plus exigeant. Pour calculer la note du DPE, l’opérateur va prendre une multitude de mesures et noter les caractéristiques visibles et accessibles comme la nature des isolants et des matériaux utilisés. Cependant, beaucoup de ces informations ne peuvent pas être constatées in situ. Les doublages des murs, par exemple, sont inaccessibles et la réglementation exige dans de cas d’indiquer que cette information n’est pas disponible. Dès lors, le moteur de calcul considérera l’année de construction du bâtiment, ce qui aura pour effet de pénaliser le bien. Il est conseillé de réunir toutes ces informations, ces factures, plans, etc. dans un dossier et de le communiquer au diagnostiqueur. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les propriétaires ont l’obligation d'actualiser un Carnet d’Information du Logement (CIL) dans lequel on retrouvera l’intégralité des travaux de rénovation énergétique dont le détail est défini dans le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022.

Vérifier le rapport de diagnostic avant d’arriver chez le notaire.

Nous vous conseillons de bien lire le rapport de diagnostic afin de vérifier :

• L’exactitude des informations administrative et entre autres l’état civil du propriétaire, les références cadastrales du bien, les numéros de lots de copropriétés et éventuellement la présence de ces derniers.
• L’exactitude de la description du bien tant sur les désignations des pièces et annexes que sur leurs composants.
• L’évocation des documents présentés comme un ancien diagnostic immobilier.
• La présence du rapport d’analyse de laboratoire si celle-ci a été nécessaire.
• La date de validité de tous les diagnostics, car celle-ci varie en fonction du domaine d’application. Pour mémoire, les premiers arrivant à échéance au terme de six mois sont le diagnostic termites et l’État des risques et Pollutions.
• Vérifier que le rapport est accompagné de l’attestation sur l’honneur d’impartialité et d’indépendance, de l’assurance de responsabilité civile professionnelle mentionnant chaque domaine de diagnostics présents dans le rapport et la certification individuelle du technicien ayant signé le rapport. Pour mémoire, c'est le technicien qui a réalisé le repérage qui doit rédiger et signer le rapport.