Comment estimer la valeur de mon bien immobilier ? - 25/08/2022

Avant de vendre sa maison, il faut en connaître la valeur immobilière sur le marché. Avez-vous entendu parlé de la valeur vénale ou de la valeur locative ? Ce sont deux indices très important pour définir votre prix de vente du bien immobilier et vous permettront de réussir votre vente sereinement. 

Définition de la valeur vénale d’un bien immobilier.

Définition de la valeur locative d’un bien immobilier.

Où trouver le prix du marché immobilier local ?

Comment utiliser les estimations immobilières en ligne ?

Définition de la valeur vénale d’un bien immobilier.

 La valeur vénale est une norme comptable définie par le Plan Comptable Général (PGC). C’est exactement la même notion que la valeur vénale utilisée par les assureurs d’automobile. Le texte qui encadre la notion de valeur légale la définit ainsi :

«  La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. » (art. 310.1.11 du PGC).

En clair, il s’agit du prix auquel le bien serait vendu dans des conditions du marché supposées normales.

Concernant les biens immobiliers, la valeur vénale possède deux utilités.

• Elle permet de définir une indemnité en cas de destruction du bien immobilier ( accident, catastrophe naturelle, etc.)
• Elle permet aux institutions fiscales d’évaluer le patrimoine, et ainsi de contrôler les bonnes pratiques en cas de vente d’un bien, et ainsi de vérifier qu’il n’a pas été sous-estimé.

Définition de la valeur locative d’un bien immobilier.

La valeur locative d’un bien, parfois nommée « revenu cadastral » est encore une notion fiscale.  La valeur locative est, très logiquement, calculée sur le montant annuel des loyers que pourrait rapporter le bien s'il était loué.

Mais, alors, comment est-calculée si le bien n’a jamais été loué ?

Si votre bien n’a jamais été loué, il n’y a qu’un professionnel de l’immobilier qui pourra en définir le montant du loyer annuel. Mais, attention, faire appel à une seule agence n’est pas autorisée. Il faudra au moins deux avis d’estimation répondant à des règles strictes. Prenez de préférence des agences locales qui s'établiront sur les indices de référence de la commune, et qui vous mesureront la surface exacte du logement si votre diagnostiqueur immobilier ne l’a pas déjà fait. Le nombre de pièces dans le logement aura un effet minorateur ou majorateur. Enfin, l’agent immobilier classera le logement dans une des 8 catégories suivantes :

1. Nettement somptueux
2. Particulièrement soigné
3. Belle apparence et qualité de la construction très bonne
4. Belle apparence et qualité de la construction bonne
5. Sans caractère particulier  et qualité de la construction bonne
6. Sans caractère particulier et qualité de la construction courante
7. Sans caractère particulier et qualité de la construction médiocre
8. Aspect délabré et qualité de la construction particulièrement défectueuse

La qualité de la construction fait référence au choix des matériaux utilisés. Les critères comme le nombre de salles de bain concernent les biens des classes 1 et 2. pour les logements de catégorie 7 et 8 on trouvera des WC extérieurs.  Il peut y avoir des logements intermédiaires qui seront noté d’une catégorie suivie de la lettre M.

D’autres critères comme l’environnement, la présence d’équipement ou d’aménagements comme une piscine, pourront avoir une influence sur la valeur du bien. Sans oublier les conclusions du Dossier de Diagnostic Technique que vous a remis votre diagnostiqueur immobilier. 

Où trouver le prix du marché immobilier local ?

Pour vous faire une idée précise de la valeur potentielle de votre bien, comparer avec les ventes récentes de votre commune. Si vous connaissez bien votre quartier, vous pourrez confronter votre bien à celui d’un de vos voisins qui a récemment vendu. Il existe pour cela un site qui regroupe les dernières ventes chez le notaire. L’avantage de ce site réside dans le fait que ce sont les vrais prix de vente et pas les prix affichés dans les annonces. Ce site s’appelle DVF pour Demande de Valeur Foncière. Vous obtiendrez le prix de vente acté chez le notaire, la surface de la maison et le nombre de pièces, la surface du terrain et sa nature environnementale.

Comment utiliser les estimations immobilières en ligne ?

Le premier réflexe des vendeurs, c'est de demander une estimation en ligne, ou de consulter les annonces immobilières pour se faire une idée des prix de l’immobilier des environs.  Malheureusement, elles vont vous donner une fourchette large. Déjà pour chaque site une fourchette plus ou moins importante à 10 %. Après entre chaque site, on peut faire vraiment un grand écart.

Dans ce graphique, nous avons pris pour hypothèse la vente d’une maison de 120 m² dans les Yvelines. Pour chacun des sites, nous avons rigoureusement respecté les mêmes critères. Nous avons ensuite pris les biens les plus proches géographiquement et les identiques à la description du nôtre. Ce sont les lignes DVF 1 et DVF 2 issus du site gouvernemental recensant les ventes de ces 3 dernières années. Les ventes ayant toutes deux ayant eu lieu en 2019, nous avons appliqué une augmentation des prix de 10 % pour coller au marché actuel. Ces 10 % sont représentés par la bande verticale rouge. Reste donc à constater ceux qui sont proches de cette barre définissant les prix du marché pour se faire une idée de la fiabilité des sites de simulation en ligne.

Conclusion

Faites appel à plusieurs professionnels de l’immobilier. En général, les agences immobilières offrent les estimations. Le notaire peut lui aussi estimer le bien, mais pas gratuitement, à moins que vous ne lui confiiez la vente. La valeur réelle d’une estimation est d’environ 300 €.