Comment bien lire les diagnostics immobilier pour budgeter les travaux ? - 19/03/2024

Budgéter l'achat d'un bien ancien suppose qu'une analyse du besoin de rénovation du logement a bien été estimé. Pour cela, il y a les devis des artisans des différents corps de métier, mais encore faut-il pouvoir distinguer l'essentiel du superflu. Pas de panique, vous avez en main un outil précieux, le DDT ou dossier de diagnostic technique qui comporte tous les diagnostics immobiliers liés à la vente. Vous y trouverez une mine d'information qui évitera que votre projet soit surévalué ou sous-évalué. 

Rénovation énergétique à budgéter, comment lire le DPE ? 

Il s'agit de l'un des postes les plus préoccupants. Le coût de l'énergie flambe, et s'assurer que le chauffage du logement ne sera pas un gouffre financier est une sage décision. Pour remédier aux mauvaises performances indiquées sur votre DPE, le rapport de diagnostic comporte un volet « recommandations ». Ce dernier propose des améliorations de performance en deux lots chiffrés indépendamment. Le propriétaire aura le choix de faire l'un ou l'autre, voire les deux et pourra comparer le gain sur la performance énergétique du logement pour chaque scénario retenu. Vous trouverez sur la page de recommandations le lien vous permettant de contacter gratuitement un conseiller en rénovation énergétique. 

Une installation de gaz à rénover, le diagnostic gaz vous donne les clés. 

Si vous disposez d'une installation de gaz de plus de quinze ans, le diagnostic gaz doit être présent dans votre DDT. Ce dernier recense toutes les anomalies classées en trois catégories. Le DGI qui est la plus grave puisque cet acronyme signifie Danger Grave Immédiat doit être réglé dans les plus brefs délais. Le technicien coupe l'alimentation du ou des appareils distribués dans le logement et prévient le fournisseur de gaz qui peut irrévocablement couper l'alimentation au compteur. Viennent ensuite, par ordre des plus importantes, les anomalies de classe A2. Ces anomalies A2 n'impliquent pas la condamnation de l'alimentation, mais nécessitent une intervention dans les plus brefs délais. Enfin, les anomalies de classe A1 sont à considérer pour une rectification à la prochaine intervention sur l'installation de gaz. Envisagez de réaliser des travaux urgents dès que votre rapport de diagnostic gaz signale une anomalie DGI ou A2. 

L'installation électrique, un vrai casse-tête à chiffrer. 

La loi n'oblige pas le vendeur à faire réaliser les rectifications des anomalies électriques. Celles-ci sont classées par thèmes et chacun d'eux comprend des anomalies à corriger impérativement pour la sécurité des occupants. Les anomalies électriques les plus fréquentes concernent le raccordement à la terre. On entend souvent dire que dès l'instant qu'il y a un différentiel 30 mA, le problème est réglé. Cette assertion est on ne peut plus fausse. La présence d'un 30 milliampère compense l'anomalie de terre, mais ne remplace pas une installation conforme. Pour commencer, le 30 mA se doit d'être une protection sur l'intégralité de l'installation et protéger tous les circuits, et par ailleurs, il doit être en état fonctionnel, ce qui n'est pas toujours le cas lors des tests. Par conséquent, dans les premiers travaux à chiffrer, vérifiez bien que l'installation est correctement raccordée à la terre. Viennent ensuite les dispositifs de sécurité. Sachez que si votre disjoncteur de réseau est HS et que votre installation n'est pas totalement protégée par un 30 mA , il suffira de passer un appel téléphonique à votre fournisseur pour un échange gratuit. Si votre installation est très ancienne, vous pouvez procéder à une rénovation globale, surtout si le rapport mentionne des équipements obsolètes ou inadaptés. Enfin, si vous prévoyez de refaire la salle de bain, retenez que les prises de courant et points lumineux électriques sont assujettis au respect des zones d'implantation.  

Comment traiter les matériaux amiantés ? 

Le rapport du diagnostic amiante indique la présence de matériaux amiantés. Aïe ! L'amiante fait peur, pour les risques sanitaires et pour le portefeuille. Il va falloir s'armer de patience et bien lire la totalité du rapport avant de prendre des décisions lourdes de conséquences. Dans le cadre d'une vente, seules deux des trois familles de produits sont recherchées. Les produits de la liste A sont incontestablement les plus dangereux et les plus difficiles à éliminer. Dans cette famille, on trouve trois types de produits. Les flocages, les calorifugeages et les dalles de faux-plafond. Pour chacun de ces produits, vous trouverez dans votre rapport une grille d'évaluation qui considère l'état de conservation, la protection physique du matériau et son exposition aux courants d'air et sollicitations mécaniques. En fonction du résultat, de un à trois, les mesures conservatoires ou correctives sont prescrites. Ces mesures vont de l'évaluation périodique au retrait. Inutile donc d'appeler une société de désamiantage si l'évaluation périodique est demandée. Pour les produits de la liste B la grille d'évaluation est plus concise et les résultats sont classés du moins au plus contraignant. La première action est de l'ordre de l'évaluation périodique Appelé EP. L'action corrective AC1 consiste en une remise en état ou au remplacement des éléments dégradés. Prenons, par exemple, une toiture en fibre-ciment dont un ou plusieurs panneaux sont ébréchés. Il faudra remplacer les panneaux abimés ou pour de simples éclats, apposer une résine afin d'arrêter la propagation de fibres dans l'atmosphère. L'action corrective de niveau 2 ou AC2 peuvent conduire à la condamnation des locaux ou au retrait des produits amiantés. Attention à ne pas entreprendre de travaux sans avoir consulté le GuideAmiante publié par les pouvoirs publics. Les sanctions en cas de non-respect des règles peuvent être très élevées. 

Comment éliminer les risques de saturnisme liés à la peinture au plomb ? 

La présence de plomb dans les peintures est un risque sanitaire pour les enfants, mais également pour toutes les personnes intervenant sur la rénovation des supports comme les murs, boiseries et métalleries. Le plomb contenu dans les peintures est une source d'intoxication par voie digestive, mais également par voie respiratoire. Les rapports de diagnostics plomb recensent tous les supports contenant du plomb et indiquent leur état de conservation. Si certains supports nécessitent un ponçage, il sera très judicieux de se protéger à l'aide d'un asque et de lunettes, et d'isoler le local. Les pouvoirs publics ont publié un guide à cet usage. 

Et, les termites ? 

Si vous avez des termites dans votre maison, il faut vite faire intervenir une société experte. Le coût d'une intervention est difficile à chiffrer et le seul conseil que je peux vous donner est de bien choisir votre entreprise. Pour cela, vous pouvez vous référer aux certifications des produits utilisés par votre prestataire. 

Conclusion : 

Appuyez-vous sur vos rapports de diagnostic et montrez-les à vos artisans. Dans la limite du possible, demander leur faire le parallèle entre le devis et le diagnostic, vous saurez ainsi que vous faites réaliser les travaux nécessaires à la sécurité des occupants.