Vous en avez sans doute entendu parler, en août 2022, il sera interdit d’augmenter les loyers des passoires énergétiques. Mais qu’est-ce qu’une passoire énergétique, et quelles sont les conséquences sur la mise en vente du bien ?

Définition de la passoire énergétique

La passoire énergétique ou passoire thermique est un bien qui consomme beaucoup d’énergie pour les usages recensés par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Le terme de passoire énergétique est attribué aux logements classés en F et G. Cette notion évolue avec le temps, l’objectif du gouvernement étant qu’en 2050, la classe maximum soit établie en B. Pour définir la classe énergétique d’un bien le diagnostiqueur immobilierutilise la seule méthode uniforme et réglementaire appelée 3CL. Il s’agit d’une méthode de calcul basée sur les caractéristiques thermiques du bien, sa situation géographique et des usages conventionnels des occupants, c’est-à-dire qu’il n’est pas tenu compte des spécificités du foyer.

Qu’est-ce que l’audit énergétique réglementaire ?

L’audit énergétique obligatoireintervient uniquement pour les maisons individuelles et les bâtiments disposants de plusieurs logements en monopropriété destinés à la vente et dont le DPE est classé en F ou en G. L’audit énergétique réglementairesera ensuite progressivement élargi aux bien classés E et D. L'audit énergétique sera établi en fonction des informations recueillies dans le DPE et proposera des scénarios de travaux chiffrés de rénovation énergétique permettant d’amener le logement à une performance d’une classe C, (ou B pour les logements en E et D). Ces travaux pourront être réalisés en une ou plusieurs fois à condition que la première étape fasse gagner au moins une lettre. L’audit énergétique comprendra pour chacune des étapes de travaux les informations suivantes :

• L’estimation des économies de consommation d’énergie.

• L’estimation de l’impact des travaux sur la facture de consommation d’énergie.

• L’estimation du montant des travaux.

• La mention des aides financières mobilisable.

Pour réunir toutes ces conditions, le diagnostiqueur immobilier disposera du DPE déjà réalisé, et d’un accès sur site permettant de confirmer les constatations du DPE. Un entretien individuel avec le propriétaire est aussi recommandé afin de déterminer les priorités de l’occupant. Sous certaines conditions très encadrées, les objectifs d’atteinte à une classe C ou B pourront être tempérés. (mise en danger de la stabilité du bâtiment, contrainte architecturale, etc.)

Il apparaît très clairement que l’intérêt du propriétaire vendeur est de donner un maximum d’informations justifiées sur les caractéristiques de son bien.

Quelles sont les caractéristiques thermiques prises en compte pour l’établissement du DPE ?

1. La performance des matériaux de l’enveloppe.

2. L’environnement direct des baies.

3. Les équipements de confort thermique.

4. La présence d’équipements d’énergie renouvelable .

Comment est déterminée la performance de l’enveloppe ?

L’enveloppe est constituée de toutes les surfaces déperditives. Tous les murs, planchers, plafonds, baies, portes exposés à une température différente de celle du logement sont soumis à des échanges thermiques de l’enveloppe avec l’environnement. Chaque matériau composant ces surfaces possède ses propres caractéristiques d’échange thermique. Il est donc nécessaire de déterminer la composition et la dimension de la structure, des éventuels isolants, et des revêtements pour chaque élément de l’enveloppe. Faute d’accès à cette information, le législateur a imposé de prendre par défaut une valeur conventionnelle fonction de l’année de construction ou de rénovation de l’élément considéré. Cette information doit être argumentée à l’aide d’un justificatif du type facture, permis de travaux, etc.

Que sont les masques ou environnement direct des baies ?

Les fenêtres peuvent être d'excellents fournisseurs d’apport gratuit. En fonction de leur exposition, les rayons solaires vont apporter leur lot de calories. Encore faut-il que lesdits rayons parviennent jusqu’aux vitres. C’est pour cette raison que l’environnement direct des baies est noté pour établir la présence ou l’absence de masque altérant l’apport naturel. Par exemple un bâtiment en vis-à-vis, ou un arbre à feuillage persistant, mais aussi un balcon situé au-dessus de la fenêtre formeront un masque plus ou moins homogène. Toutes ces informations auront une conséquence sur le calcul de la consommation d’énergie.

Quels sont les équipements recensés ?

Ce sont les appareils de production d’eau chaude, de chauffage, de ventilation, d’éclairage, de climatisation et auxiliaires. Pour le chauffage et la climatisation, les appareils mobiles ne sont pas pris en compte.

Les ECS

Les équipements de Production d’eau chaude sanitaire (ECS) peuvent être les ballons à accumulation (électrique, gaz, fioul, solaire…), ou les chauffe-eau instantanés. En fonction de la qualité de l’équipement et de son année de fabrication, il peut être plus ou moins économe en énergie.

Le Chauffage

Les appareils de production de chauffage sont répartis en 2 grandes familles :

1. Les systèmes à appareil de production de chaleur. Dans cette catégorie d’appareil, ce sont les émetteurs qui produisent la chaleur dans le local où ils sont installés. C’est le cas des radiateurs électriques, des poêles, cheminées, radiateur à gaz etc.

Ces appareils nécessitent d’être directement approvisionnés en énergie ou en combustible.

2. Les systèmes de distribution de chaleur, sont pour leur part composés d’un générateur de chaleur et d’un ou plusieurs émetteurs. Ce sont par exemple les systèmes de chauffage central, les systèmes de distribution d’air chaud ou la géothermie.

La climatisation

Les appareils de climatisation sont répartis en 4 grandes familles :
1. Les systèmes à détente directe. Il s’agit de ce que l’on appelle communément les systèmes « Monobloc ». Une unité regroupe toutes les fonctions comme pour les appareils mobiles par exemple.
2. Les systèmes air/air. Ils sont généralement composés d’une unité située à l’extérieur, et d’une ou plusieurs unités appelées « split » dans la ou les pièces à rafraîchir. D’autres systèmes moins répandus existent avec une distribution de l’air par gaines.
3. Les système « tout-eau ». Il est composé d’un réseau d’eau glacée. Il est généralement destiné aux grandes surfaces type hyper-marchés, bureaux etc.
4. Les systèmes de pompe à chaleur sur boucle d’eau. Il s’agit des systèmes à circuit fermé faisant circuler l’eau maintenue à température comprise entre 18 et 40°. Il s’agit des « climatisation réversibles » qui peuvent aussi être utilisés pour le chauffage.

L’éclairage

Dans le nouveau DPE, l’éclairage est une donnée forfaitaire. Le moteur de calcul applique un coefficient sur la surface habitable du bien. Que l’éclairage soit assuré par des halogènes ou des Leds, le résultat sera identique pour un bien considéré.

Les auxiliaires

Il s’agit des équipements de ventilation, comme une VMC. Seuls les équipements à fonctionnement permanent sont comptabilisés. Les ventilations intermittentes ne sont pas prises en compte (exemple d’une ventilation forcée en salle de bain qui se coupe à volonté).
Les équipements de production d’énergie renouvelable, sont-ils pris en considération ?
Il est important de dissocier ceux dont l’énergie est utilisée directement dans le logement, et ceux dont l’énergie est réinjectée dans le réseau.
1. Les systèmes géothermiques sont considérés comme des équipements de production de chauffage ou d’ECS. Ils sont directement ajoutés soit en équipement principal soit en appoint et amélioreront la consommation conventionnelle en fonction de la surface habitable distribuée.
2. La quantité d’énergie produite comme l’électricité des panneaux photovoltaïque est répartie entre une part d’autoconsommation et une autre part revendue à l’opérateur. Dans cette mesure, elle n’apporte qu’une faible contribution à la consommation du bien.

Comment obtenir son DPE et son Audit Energétique au moindre coût ?

L’audit énergétique réglementaire nécessitera selon les cas :

·        Un entretien avec le propriétaire.

·        Une visite du bien.

·        Une compilation des informations (relevés in-situ, recherche documentaire).

·        La rédaction des scenarios de travaux.

Tout d’abord il faut savoir que le DPE est obligatoirement transmis à l’agence gouvernementale de l’ADEME. Même si cela parait évident, nous vous conseillons de faire réaliser votre audit énergétique réglementaire par le diagnostiqueur immobilier qui aura réaliser votre DPE. Ensuite nous vous conseillons de préparer la visite du diagnostiqueur de manière à lui confier le maximum de justificatifs sur tous les éléments qu’il ne pourra pas constater lors de sa visite du DPE. Nous rappelons que beaucoup de biens pourraient être mieux classés si les factures ou les justificatifs étaient présentés à l’opérateur de diagnostic immobilier.   De fait vous économiseriez le coût d’un audit énergétique si votre bien est à la limite de passer en F, ce qui ne pourra être confirmé, qu’au moment de la remise du DPE transmis simultanément à l’ADEME.

Le coût de l’audit énergétique reste à déterminer. Comme pour le DPE il sera fonction de la surface ou du nombre de pièces du bien. Pour une maison de 100m² ou 4 pièces le temps passé est estimé entre 1 jour à 1,5 jours dont une partie sur site.

Quelles sont les aides financières à la rénovation énergétique? 

L'Audit Energétique comprend une partie de recommandations de rénovation énergétique. Il devra aussi indiquer au propriétaire,  vendeur et surtout futur acquéreur, quelles sont les aides dont il pourra bénéficier pour la mise en oeuvre de la rénovation. Les dsipositifs sont nombreux et dépendent des conditions de ressources pour la plupart. On citera pour les plus importants: 

• MaPrimeRénov
• MaPrimeRénov' Sérénité
• MaPrimeRénov Copropriété
• Loc'Avantages
• Les aides fournisseurs d'énergie
• La TVA à taux réduit
• Les aides des collectivités locales 
• Le chèque énergie
• L'éxonération de taxe foncière
• Votre caisse de retraite
• Le dispositif DENORMANDIE
• Des prêts pour l'amélioration de l'habitat
• Le prêt avance rénovation

Toutes les explications se trouvent sur le guide de l'Ademe.