Vendre sa maison en moins de 6 mois - 19/08/2019

Rien de plus facile que de vendre rapidement son bien immobilier. Vendez-le à un prix très attractif !

Oui mais pas à n’importe quel prix. Voici quelques conseils pour bien vendre.

Quel est le bon prix de ma maison ?

Pour vendre votre maison, basez-vous sur les 3 critères les plus importants pour l’acquéreur.

• L’emplacement
• Le vis-à-vis
• La clarté du bien

Pour vendre rapidement votre maison, basez vous sur ces 3 critères :

• Le prix
• Le prix
• Et enfin, le prix

Attention, la surestimation de votre bien peut vous coûter très cher financièrement, en temps passé et peut être en termes d’opportunité. Alors, comment estimer le juste prix de votre maison ou appartement. Voici les erreurs à ne pas commettre :

1. Se fier aux annonces immobilières des biens voisins du votre. Les biens sont proposés par toutes sortes d’intervenants, du particulier à l’agence immobilière. D’ailleurs vous avez sûrement remarqué des biens proposés plusieurs fois à des prix différents. C’est une catastrophe en termes d’image du vendeur. Si vous confiez la vente à un professionnel, ne proposez pas votre bien à titre personnel  en retirant les frais d’agence, pensant ainsi être plus attractif. Cela s’appelle « se tirer une balle dans le pied ».          
2. Vous avez identifié un bien qui ressemble en tous points au votre, avec votre expérience et ce que votre entourage vous conseille vous décidez de placer le votre 5% plus cher que son prix de vente, car en général c’est ce qui se négocie dans une vente...    Grave erreur ! Vous venez de perdre 99% de vos chances de vendre rapidement votre bien. Vos concurrents seront plus sollicités que vous. Vous deviendrez un élément de comparaison qui poussera les acquéreurs vers les biens de même nature mais moins chers. Bref vous travaillez pour les autres.                                                                                                                                                  
3. Vous basez sur une estimation réalisée en ligne sur un site spécialisé. Comment peut-on évaluer un prix sans voir le bien en posant 5 à 10 questions génériques. C’est inconcevable car chaque bien est unique. Même dans un immeuble avec des appartements construits sur le même plan et au même étage, vous en aurez un à proximité de l’ascenseur, l’autre dont la fenêtre est masquée par un arbre, etc… Je ne vous parle pas de tous les critères entrant en ligne pour une maison. Chaque bien possède ses propres caractéristiques, que seul un professionnel de l’immobilier sera capable de prendre en considération.

Comment faire pour mettre en vente ma maison ou mon appartement ?

Commencez par le début : Faites réaliser les diagnostics immobiliers.

Certains sont rendus obligatoires par la législation et seront exigés par le notaire. Le DPE doit être obligatoirement réalisé avant toute mise en publicité du bien (annonce de presse ou vitrine d’agence) *

D’autres sont de réels atouts de vente et vous permettent de démarquer positivement votre bien sur le marché local. Par exemple si vous avez un séjour particulièrement bien exposé, un certificat de luminosité vous permettra d’utiliser cet argument quelque soit l’heure de visite ou la météo du moment.

Listez les points positifs 

Votre maison a des atouts. Mettez les en avant. N'hésitez pas à demander à une tierce personne ce qu'elle en pense. L'emplacement, la proximité des transports, etc....Si les points négatifs sont très évidents notez les aussi et ne cherchez surtout pas à les masquer.  Au pire en cas de traces d'humidité faites réaliser un devis qui soulignera les solutions possibles. La confiance s'installera chez l'acquéreur. 

Munissez vous de ces informations pour faire estimer votre bien.

Les agences immobilières réalisent une estimation gratuite. C’est pour elles une manière de se faire connaître et de vous amener à leur confier un mandat. Ce rendez-vous va vous permettre de jauger l’agent immobilier sur son sérieux. Référez-vous à la pertinence de ses questions plutôt qu’au prix qu’il vous annoncera, si celui-ci vous semble très intéressant.

Les notaires étudient de manière très précise la valeur vénale de votre bien. Pour cela ils s’appuient sur les bases de données contenant toutes les informations sur les transactions immobilières. Leur estimation est très fiable.

Enfin, il existe aussi des sociétés indépendantes d’experts, capables de réaliser une étude de valeur de votre maison. Ces sociétés n’étant aucunement liées à la vente du bien immobilier apporte toute l’objectivité nécessaire a une estimation juste.

Une fois les diagnostics immobiliers réalisés et le prix défini, il ne reste plus qu’à montrer votre bien sous son meilleur jour.

On ne le répètera jamais assez, votre maison doit être la plus belle du marché. Si les diagnostics révèlent des anomalies, sachez que le plus souvent vous n’êtes pas tenus de les rectifier. Cependant, si vous les laisser sans intervention, vos acquéreurs pourront vous le faire remarquer, ou pas, et se diriger vers un autre bien.  Bien sûr si les travaux doivent durer, ne les engagez pas (votre but étant de vendre rapidement votre bien), mais vous pouvez faire appel à un professionnel pour établissement d’un devis. Les acquéreurs apprécieront votre franchise et se trouveront dans un climat de confiance.

Concernant la décoration, il est bien connu que le home-staging ne fait pas vendre plus cher, mais plus rapidement. On constate qu’avec quelques conseils de décoration, vous augmenterez le nombre de visiteurs et donc c’est mathématique, vos chances de vendre rapidement. Il s’agit d’un investissement de l’ordre de 0.5 à 1% du prix de vente généralement qu’il ne faudra pas compter récupérer au risque d’induire l’effet contraire que celui escompter : vendre rapidement votre maison ou votre appartement. Là vous pouvez appeler un photographe professionnel pour rendre vos annonces plus attractives que jamais.

Présentez une maison propre et bien rangée.

L’acheteur a besoin de se projeter dans son futur logement. Pour cela moins il verra d’objets personnels qui ne sont pas les siens, mieux il y parviendra. Faites le vide de toutes ces fanfreluches et bibelots qui n’intéressent que vos proches et vous. En fait, dépersonnalisez. SI vous ne savez pas comment faire vous pouvez faire appel à un professionnel, mais aussi pour vous inspirer, visiter des appartements témoins.

Enfin, puisque vous vendez votre maison avec l’objectif de le faire rapidement, commencez votre déménagement. Faites vos cartons avec tous ces objets que vous devez faire disparaitre de la vue des acquéreurs, et débarrassez-vous des inutiles objets qui encombrent vos débarras, greniers, caves ou garage.

Une fois tout rangé et désencombré, vous trouverez peut-être quelques petits défauts ou dégradations, qu’il faudra absolument rectifier.

Les petits travaux jamais finis ou les petits trous jamais bouchés, et les carreaux de faïence fissurés que vous ne voyez plus à force de les voir tous les jours seront vite repérés par vos visiteurs. Et ces défauts renvoient une image d’un propriétaire qui ne sait pas entretenir sa maison.  Des dégradations mineures, peuvent avoir un effet dévastateur. En fait si vous voulez vendre vite, votre acquéreur ne doit pas avoir un doute en sortant de la visite.  N’utilisez jamais l’argument « Je vais le faire», ou pire encore, « je voulais le faire , j’ai même acheté tout ce qu’il faut».

A chaque pièce sa fonction.

Une chambre n’est pas un bureau. On ne parle pas de la chambre d’enfant qui a son bureau pour les devoirs, mais des chambres avec un ordinateur, une imprimante, et des casiers de rangement. Chaque pièce doit être immédiatement identifiable. C’est un effort à faire mais ne l’oubliez pas pour une courte période.

Conclusion: En respectant ces quelques règles votre bien partira dans les meilleurs délais. Il y a plus de demandes que d'offres, et seuls les biens mals présentés ou trop chers restent sur le marché. Il m'est arrivé en tant que diagnostiqueur immobilier, au cours d'expertise réaisée simultanément avec les premières visites, de voir des acheteurs partir litérallement en courant à l'agence pour signer le compromis de vente. 

Il n'est pas rare d'entendre des vendeurs dire que leur bien est parti dans la journée après les premières visites. Mais attention à condition que les diagnostics obligatoires ai été réalisés.