ERP et DPE prédictif. - 30/03/2020

Nous vous avons déjà parlé du DPE prédictif qui doit permettre d’obtenir un prêt à taux zéro à condition de remplir certains critères. Vous savez que depuis le 1^er janvier 2020, les parcelles cadastrales situées en zone de mouvement de terrain pourraient faire l’objet de sondage et d’une étude géotechnique en cas de modification du bâti ou de construction. Alors comment ces deux nouveautés peuvent-elles impactées la validité de vos diagnostics ?

Prenons l’exemple d’un terrain situé en zone de retrait-gonflement des sols argileux. Ce cas de figure est très fréquent sur les communes du val de Seine et du Val d’Oise. Une maison individuelle proposée à la vente intéresse un acquéreur qui souhaite réaliser un agrandissement. Tout d’abord, le vendeur sera tenu de faire réaliser l’étude de sol. Bien entendu c’est à la lecture du résultat de l’étude géotechnique, que l’acquéreur pourra prendre la décision de faire construire l’extension, ou d’apporter des modifications au projet ou encore de renoncer à l’acquisition.

 Imaginons que le projet d’extension comprend une extension accolée au bâti existant sur un des pignons ou façade de la maison.

Cas N°1 :  Le résultat de l’étude géotechnique est positif, le DPE prédictif avait pris en compte cette extension et le résultat entre dans les critères d’octroi du prêt à taux zéro. Tous les voyants de la transaction sont au vert.

Cas N°2 : Maintenant prenons le contrepied, et disons que l’étude géotechnique interdit l’extension à l’endroit envisagé, mais indique que la partie du terrain située à l’opposé du bâti le permette. Notre acquéreur ravi de l’information, décide de continuer son projet. Le DPE prédictif qui avait été établi précédemment s’en trouve donc invalidé. Il sera alors nécessaire de faire réaliser un nouveau DPE prédictif, qui lui ne sera peut-être pas aussi favorable à l’obtention du PTZ.

Nous voyons ici que l’obligation de faire réaliser une étude géotechnique est pour le vendeur un facteur supplémentaire de stress et d’investissement financier, entre 800 et 2000€ et ne doit jamais dépasser 1% du prix de la construction. Les acquéreurs optant pour un achat avec modification, voyant augmenter les contraintes en temps et en frais, risquent de privilégier encore plus, les biens qui ne sont pas situés dans une zone à mouvement de terrain.

 Nous conseillons aux vendeurs dans un premier temps de faire réaliser l’ERP afin de déterminer si la parcelle est située en zone concernée par les mouvements de terrain, et d’ensuite faire réaliser les diagnostics immobiliers. L’acquéreur qui souhaite faire réaliser une extension fera réaliser le DPE prédictif une fois que l’information sur les sols sera acquise. Ce qui évitera de refaire un dossier PTZ et un éventuel deuxième DPE prédictif.