Les différentes notions de surface en immobilier - 21/02/2021

Lors de la mise en vente ou location d’un bien, il est obligatoire pour certaines catégories de préciser la surface. Mais en fonction des caractéristiques ou de l’opération de transaction, les surfaces ne se nomment pas de la même façon et peuvent inclure ou exclure certaines parties. Difficile donc de s’y retrouver et de mentionner la bonne information qui peut être lourde de conséquence sur la sécurisation de votre vente ou location. Alors quelles différences entre loi CARREZ, loi BOUTIN et surface utile? 

Quelles sont les différentes surfaces immobilières ?

La surface loi CARREZ :

Définition :

La surface privative dite loi Carrez est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, ébrasements ou embrasures de portes et fenêtres et de toute surface de plancher et de parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres.

La mention de la surface loi Carrez est légalement obligatoire pour la vente d’un bien immobilier partie privative d’un lot ou fraction de lot de copropriété.  Elle doit être présentée dans les annonces publicitaires et dans les vitrines des agences immobilières dès la mise en vente du bien. Le mesurage n’est pas obligatoirement réalisé par un professionnel, bien que fortement conseillé. La marge d’erreur admise est de 5%. La communication d’une mesure de surface loi Carrez erronée peut entrainer soit une annulation de la vente, soit une indemnisation équivalente à l’erreur sur le prix du bien. Par exemple, un appartement vendu pour une surface de 50m² au prix de 250 000€ est mesuré à 47 m² soit une erreur de 6%. Le remboursement sera de 15 000€. Sont exclus de mesurage de surface loi Carrez, les lots accessoires ou secondaires comme les caves, garages, emplacements de parking, et les lots ou fractions de lots de moins de 8m², sans accès depuis le lot principal. Par exemple un débarras vendu avec l’appartement ne pourra pas être inclus dans la surface de ce dernier s’il fait moins de 8m² et ne communique pas directement.

NOTA :  L’acheteur dispose d’un délai d’un an, à dater de la signature de l’acte de vente, pour faire valoir ses droits.

La surface loi BOUTIN :

Définition :

La surface loi Boutin reprend la définition de la Carrez, mais ne tient pas compte des combles non aménagés, caves, remises, vérandas (ou volumes vitrés à plus de 60% des parois dans le logement collectif et à 80% dans le logement individuel, loggias, et dépendances.

A l’instar de la surface loi Carrez, le mesurage de surface loi Boutin doit être mentionné dans le bail. Cependant, ce dernier concerne tous les biens mis en location et non seulement ceux en copropriété. La marge d’erreur elle aussi de 5% aura si elle est dépassée des conséquences sur le montant du loyer proportionnellement à l’erreur. En l’absence de mention au bail de la surface loi Boutin, le locataire peut faire annuler le bail.

NOTA : Le locataire dispose d’un délai d’un an, à dater de la signature du bail, pour faire valoir ses droits.

La surface utile :

Définition :

 La surface utile d’un logement est égale à sa surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes.

La surface utile servait à l’origine à déterminer le loyer encadré des logements HLM. Elle est aujourd’hui utilisée pour le calcul de de certaines subventions ou montant de prêts. Elle st aussi utilisée pour définir le plafond du montant des loyers des logements relevant des régimes de défiscalisation comme la loi Pinel, Scellier, Duflot…

Les annexes prises en compte doivent être à usage exclusif de l’occupant. On inclut donc la moitié des surfaces des parties exclues de la loi Boutin dès lors qu’ils soit d’une hauteur minimale de 1,8 mètres, clos et couverts.