Les 8 étapes d’une vente immobilière - 23/07/2020

 

C’est décidé, vous vendez votre maison ! Mais par où commencer. Les démarches sont nombreuses et fastidieuses voire chronophages. Pas de panique, de nombreux acteurs du marché immobiliers sont là pour vous aider à chaque étape.

1 . Comment estimer la valeur de mon bien immobilier ?

C’est peut-être l’étape la plus importante et la plus stressante. Ne faites pas l’erreur commune de rapprocher au maximum le prix du bien que vous vendez avec celui que vous achetez. Chaque bien correspond à un marché spécifique et l’évaluation passe par la comparaison avec les ventes récentes réalisées dans votre quartier. Pour cela vous disposez de plusieurs sources d’informations.

1.1.Les prix enregistrés chez les notaires.

Selon mon avis, la source la plus fiable car il s’agit du prix de vente effectif et non du prix demandé qu’on peut trouver sur les annonces ou en vitrine d’agence. L’état a mis en ligne récemment un site permettant de connaître le prix des transactions par parcelle cadastrale. Il suffit d’indiquer le département puis la commune et enfin la parcelle cadastrale. Une carte interactive s’affiche, et en cliquant sur les bien colorés les informations de surface du logement, surface du terrain, et prix de vente enregistré chez le notaire sont disponibles.

1.2.Les sites Internet spécialisés.

Ils sont plus ou moins précis et vous serviront surtout à croiser les informations avec le site gouvernemental du paragraphe précédent. Les écarts d’estimation d’un site à l’autre pouvant être important, ne vous arrêter pas à un seul site.  Vous trouverez sur ces sites un formulaire à renseigner et devrez laisser votre numéro de téléphone ou votre adresse email. Attendez-vous à être rappelé, d’autant que certains sont propriété de réseaux d’agence. Meilleursagents.com vous laisse le choix d’être rappelé ou pas.

1.3.Les agents immobiliers ou mandataires.

Ce sont des professionnels de proximité, et sont de ce fait parfaitement au courant des prix pratiqués dans votre quartier. Nous vous conseillons de ne pas vous éloigner trop de votre localité pour trouver un agent qui saura déterminer avec précision le prix de vente. Vous pouvez opter pour une agence avec pignon sur rue ou sur un mandataire d’un grand réseau, c’est selon votre sensibilité. La quasi-totalité réalise les estimations gratuitement dans l’attente de se voir confier un mandat de vente.

1.4.Le notaire.

Adressez-vous à votre notaire, ou bien trouvez en un sur le site Internet des notaires de France. Le site propose aussi de trouver le prix moyen sur votre commune. Il sera plus sage d’affiner avec le professionnel.

 

 

 

2.Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

 

Le nombre et la nature des diagnostics immobiliers varient en fonction des caractéristiques du logement. Ce  nombre est compris entre 1 et 11.

2.1.Mesurage de superficie loi Carrez

La surface loi Carrez est obligatoire pour tous les biens situés en copropriété. Le mesurage, bien qu’obligatoire, n’est pas nécessairement réalisé par un professionnel. Vous pouvez très bien présenter une surface Carrez que vous avez mesurée vous-même. Cependant, vous ne bénéficieriez pas dans ce cas de la protection de l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle de votre diagnostiqueur. De nombreux notaires demandent qu’elle soit réalisé par un diagnostiqueur immobilier.

2.2.Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le DPE est obligatoire pour tous les biens destinés à être occupés plus de 4 mois par an.  Il est établi suivant deux méthodes propres à la date de construction du bien. Avant 1948 le DPE est basée sur la consommation d’énergie, et pour les plus récents sur les caractéristiques thermiques du bâtiment. Le Diagnostic de Performance Energétique restitue 2 informations aux acquéreurs, mais aussi à l’ADEME. La première concerne la consommation d’énergie, exprimée en kWh/m².an, et la seconde les émissions de gaz à effet de serre en kG éq CO2/m².an.

2.3.Diagnostic termites

Le diagnostic Termites est obligatoire uniquement pour les communes visées par un arrêté préfectoral. Attention à la durée de validité du diagnostic termites qui est limitée à 6 mois.

2.4.Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic amiante est à refaire si celui en votre possession est antérieur au 1 avril 2014.

2.5.Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic plomb consiste à analyser les peintures pouvant contenir de la céruse de plomb.

2.6.Diagnostic électrique

Le diagnostic électricité est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Ne sont pas considérés comme installations de moins de 15 ans, les logements dont seul le tableau a été refait. La date de l’installation électrique est identique à celle de son plus ancien composant. Le diagnostic électricité consiste en une vérification des points de sécurité.

2.7.Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire pour les installations de gaz présentant des tuyauteries fixes. Les alimentations par bouteille et flexible ne sont pas concernées, cependant il faudra réaliser le diagnostic gaz si la tuyauterie est fixe entre la bouteille et l’appareil.

2.8.Conformité assainissement

Le contrôle de conformité d’assainissement n’est obligatoire que sur certaines communes. Un règlement européen le rend obligatoire, et les communes ont jusqu’en 2025 pour s’y conformer. Toutes les communes n’avancent pas au même rythme, aussi nous vous conseillons de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie ou auprès du notaire pour savoir s’y votre bien est concerné par la conformité d’assainissement.

  1. Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Si votre commune est concernée par un arrêté préfectoral d’informations sur les risques naturels et technologiques, vous devez présenter un ERP. Ce dernier n’est pas obligatoirement fourni par le diagnostiqueur immobilier, vous pouvez le renseigner vous-même. Cependant beaucoup d’entreprises de diagnostic immobilier l’offre avec les diagnostics.

2.10.Etat des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA)

Si le bien est situé dans une zone soumise au PEB (Plan d’Exposition au Bruit), l’ENSA vous sera demandé pour la signature du compromis de vente.  Contrairement à l’ERP dont il se rapproche par la forme sa durée de validité n’est pas limitée.

2.11.Etat parasitaire

L’état parasitaire n’est obligatoire que lorsque le bien est située dans une zone visée par un arrêté municipal. Il concerne les agents biologiques pathogènes du bois comme les insectes et les champignons dont le plus connu et le plus redoutable est la Mérule.

 

Si vous présenter les rapports de diagnostics qui vous ont été fournis par le précédent propriétaire, sachez qu’en cas de litige, vous porterez seuls la responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur. Nous vous conseillons de faire réaliser un nouveau rapport à votre nom afin de bénéficier de l’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur.

 

3.Confier un mandat ou vendre entre particuliers ?

Beaucoup de propriétaires vendeurs sont tentés de vendre de particulier à particulier. Cette option ne peut être envisagée que si vous disposez de temps et de connaissances du domaine juridique. La liasse de documents à réunir peut-être importante surtout en cas de bien en copropriété. Il faudra à minima vous faire aider par votre notaire pour des prestations payantes, notamment bien que cela ne soit pas obligatoire, pour la rédaction du compromis de vente. Ces actions associées à la mise en publicité et au risque juridique sont peut-être sources de fausses économies. Les tarifs des agences immobilières sont très variables, n’hésitez pas à en consulter plusieurs et à vous faire expliquer comment travaille l’agent immobilier. Fiez-vous la réputation locale des professionnels, une fois votre sélection faite, il faudra choisir le type de mandat que vous souhaitez lui confier.

4.Quels sont les documents à réunir pour la vente d’un bien immobilier ?

La vente immobilière est jalonnée de documents à présenter. C’est une tâche longue, pénible et chronophage. D’autant que celle-ci ne cesse de s’allonger au fil du temps. Il faut absolument avoir réuni tous ces documents au plus tard au compromis de vente pour les fournir au notaire. Voici ceux qu’il vous faut dans l’ordre chronologique.

  1.  

4.1.Le Titre de propriété

Cela peut paraître idiot, mais il faut bien prouver que vous êtes le propriétaire. Si par malheur vous avez perdu votre titre de propriété, pas de panique, vous pourrez le demander à votre notaire ou en faire la demande auprès du service de publicité foncière du lieu de situation du bien en remplissant le formulaire Cerfa 3236-SD.

 

4.2.Les diagnostics immobiliers

Attention, certains diagnostics immobiliers sont obligatoires avant toute mise en publicité. Il s’agit de la surface loi Carrez pour les biens en copropriété, et pour tous les biens (logement, local commercial…)  du DPE. L’absence de ces mentions sur les annonces de presse ou en vitrine est passible de lourdes amendes.

4.3.La taxe foncière

La taxe foncière sera demandée par votre notaire pour signer l’acte authentique. Vous n’en avez pas besoin pour la signature du compromis, cependant beaucoup d’acquéreurs souhaiterons pouvoir en prendre connaissance avant de s’engager.

Bon à savoir : Vous devez payer la taxe foncière pour l’année au cours de laquelle vous avez réalisé la vente. Cependant, l’acquéreur devra vous la rembourser au prorata pour la période pendant laquelle il est propriétaire.

4.4.Les documents d’urbanisme

Il faudra aussi réunir les documents administratifs d’urbanisme suivants :

  • Le permis de construire
  • La déclaration d’achèvement des travaux
  • Le certificat de conformité
  • La non-opposition de la mairie (droit de préemption)
  • La garantie dommage ouvrage ou décennale s’il y a lieu.

Si des aménagements ont été réalisés pendant votre occupation du bien les documents d’urbanisme seront aussi a présenter.

4.5.Les documents obligatoires pour vendre un bien en copropriété.

La fourniture par le syndic des documents pour la vente d’un bien en copropriété est la suivante

  • Le règlement de copropriété
  • L’état descriptif de division
  • Les pv d’assemblée générales des 3 dernières années
  • Le carnet d’entretien
  • Le diagnostic technique global
  • L’état daté

Conclusion : La liasse est très importante tant par son volume que par les informations à caractère juridique qu’elle donne. Nous vous conseillons de réaliser cette étape bien avant d’avoir trouver un acquéreur au risque de voir celui-ci se décider sur un bien concurrent. L’obtention de certains documents peut être longue. Ne sous estimez pas la lenteur des services administratifs. Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel.

5.Elaborer une stratégie de vente

« Tout se vend, à plus ou moins long terme, ce n’est qu’une question de prix. » Vous entendrez peut être cette maxime, elle n’est pas tout à fait fausse mais on peut quand même influé sur l’acte d’achat des visiteurs. Si vous avez décidé de confier un mandat à un agent, demandez vous si vous lui laissez l’exclusivité. Sachez que celui-ci vous engage sur 3 mois au minimum. L’avantage du mandat réside dans la confiance que vous accordez à l’agent. Vous n’avez qu’un interlocuteur et n’aurez pas besoin de requalifier vos instructions sans la pression des visites inopportunes. L’agent s’occupera de la stratégie à adopter (mise en annonce, mise en vitrine, apposition de pancarte, ciblage des acquéreurs, vérification de la solvabilité ou de l’éligibilité de l’acquéreur…)

Si vous avez opté pour une vente entre particuliers définissez votre budget vente. Vous économisez des frais d’agences, utilisez cet argent pour la vente.

  • Votre bien est un peu défraîchi ? Envisagez du home staging ?
  • Vous avez une exposition bien au sud ? Faites réaliser une mesure de luminosité !
  • Vous vivez dans ce logement depuis plusieurs années ? Rangez et jetez au maximum !
  • N’oubliez pas le jardin, c’est la première impression que les acquéreurs auront.  
  • Idem pour les petites bricoles que vous deviez réparée depuis longtemps. Il est temps de sortir la boite à outils.

Une fois la présentation du bien soignée, prenez de belles photos, ou mieux encore prenez un photographe professionnel. Un Book de 10 photos (il n’en faut pas plus à moins d’avoir un château) coûte environ 100€. Il ne vous reste plus qu’à régaler vos visiteurs par une visite commentée, et à les inviter à poser des questions. Instaurez un climat de confiance comme tout bon vendeur.

Et pour en revenir au prix, si après avoir suivi tous ces conseils votre bien n’est pas vendu dans les 3 mois, c’est qu’il est trop cher. Fixez donc un prix raisonnable dès la mise en publicité, et définissez votre prix plancher.

6.Sélectionner les offres d’achat.

Vous avez bien travaillé sur les points précédents et les acheteurs se disputent votre bien (c’est tout ce qu’on vous souhaite). Il va maintenant falloir faire le choix sur toutes les demandes d’achat au prix.

  • Qualifier la motivation de l’acheteur. A-t-il montré de la curiosité par des questions pertinentes lors de la visite ? Savez vous depuis combien de temps il recherche un bien? Vous a-t-il expliqué ce qu’il recherche ?
  • Identifier le profil de l’acheteur à risque qui bloque votre vente par une proposition tout en recherchant ailleurs.
  • Qualifier la solidité du dossier financier de l’acheteur. Vous pouvez par exemple lui demander un plan de financement attesté par sa banque. Cette information vous indiquera en plus si son organisme financier a déjà été informé de sa volonté de devenir propriétaire.
  • Attention à l’acheteur dépendant de la vente de son propre bien. Si son estimation de prix de vente est surévaluée, son plan de financement ne tiendra pas.

Cette étape est cruciale. Les 3 mois séparant le compromis de l’acte authentique seront à jamais perdus si l’acheteur n’a pas la capacité de financement. Nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel de l’immobilier, ou de privilégier un acheteur qui peut acheter comptant.

7.Signer le compromis de vente

C’est le point de départ du processus qui sera enclenché chez le notaire. Il s’agit d’une promesse du vendeur de céder son bien à un prix défini, et de l’acheteur de le lui acheter. Ce contrat fixe un accord assorti de conditions suspensives, et d’une date butoir. Les clauses suspensives habituelles sont la situation hypothécaire, le droit de préemption d’une collectivité, mais malheureusement, la plus fréquemment appliquée la non-obtention du prêt financier. Attention aussi à l’acheteur qui vend son propre bien, en cas d’échec il pourra renoncer à son achat.

8.Signature de l’acte authentique

Enfin ! Vous avez passé ce parcours semé d’embûches et vous voila chez le notaire. Votre déménagement a été fait, et vous vous apprêtez le cœur un peu gros à remettre vos clés au nouveau propriétaire. Vous méritez bien une petite coupe de champagne ! Avouez qu’avec l’aide d’un aéropage de professionnels qualifiés vous avez sécurisé la vente.

3 Professionnels qualifiés du processus de vente immobilière :

  • Diagnostiqueur immobilier
  • Notaire
  • Agent immobilier

 

 

 

 

 

 

 


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